荆山花园东区业主大会 议事规则 （2023年11月19日） 目录 荆山花园东区业主大会议事规则- 3 - 第一章 总则 - 3 - 一、业主大会名称：- 4 - 二、物业管理区域范围- 4 - 三、物业类型- 4 - 四、物业管理区域概况- 4 - 第二章 业主大会- 5 - 第三章 业主委员会- 11 - 第四章 业主委员会的换届改选- 17 - 第五章 选聘物业服务企业 - 17 - 第六章 业主大会、业委会运作经费 - 18 - 第七章 附则- 19 - 荆山花园东区业主大会议事规则 为了规范荆山花园东区管理区内的业主大会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院、安徽省《物业管理条例》、《业主大会、业主委员会指导规则》、《芜组通[2019]110号 加强物业行业党的建设推进基层治理的实施意见》《芜市建[2021]33号关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》芜湖市和镜湖区有关住宅物业管理相关规定，结合本小区实际情况，特制定荆山花园东区业主大会议事规则。2023年11月修订。 第一章 总则 第一条　本规则是本物业区域全体业主在物业管理活动中，对业主大会宗旨、组织方式、机构设置、议事程序等内容进行约定，是本物业区域内全体业主、业主大会、业主委员会开展物业管理活动中遵守的基本准则。 第二条　本业主大会由芜湖市镜湖区荆山花园东区全体业主组成，《议事规则》的修订必须经业主大会通过后报芜湖市镜湖区荆山街道荆西社区（以下简称社区）备案。荆山花园东区业主大会设立业主委员会，作为业主大会闭幕后的执行机构。 第三条　荆山花园东区业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的物业管理活动中的合法权益，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，努力创建“管理有序、环境优美、治安良好、人际关系和谐”的居住小区。 第四条　强化业委会政治引领。加强业委会委员候选人把关，注重采取交叉任职方式，积极推荐拥有业主身份的社区“两委”班子成员、离退休党员干部通过法定程序担任业委会主任、委员，引导公益心责任感强、有原则党性强的机关国有企事业单位在职党员干部、党员律师等进入业委会或担任业主代表，原则上业委会组成人员中党员干部比例不少于 50%。推进业主大会和业委会依法依规开展业主自治工作，加大业委会党组织组建力度，实现党的组织和工作全覆盖。 业主大会、业主委员会自觉接受芜湖市物业管理处、镜湖区物业办、荆山街道、荆西社区居委会和市、区相关行政管理部门的指导，依法履行职责，规范运作。 在荆西社区党委统一领导下，业主大会、业主委员会积极配合公安派出所，与社居委相互协作，共同维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。 在物业管理区域内，业主大会、业主委员会积极配合荆西社区居委会依法履行自治管理职责，支持社区居委会开展工作，并接受其指导和监督。 住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，主动告知荆西社区居委会，并认真听取居民委员会的建议。 业委会在日常工作中遇到下列三种情况之一的，应组织召开临时业主大会作出决议。《一》有20%以上业主提议的；《二》发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；《三》业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形，临时会议一事一议，不允许开一揽子会议。 第五条 物业管理区域基本情况 一、业主大会名称：芜湖市镜湖区荆山花园东区业主大会 二、物业管理区域范围：荆山花园东区 三、物业类型： 住宅 四、物业管理区域概况：荆山花园东区公租房及安置房共3250 套，建筑面积：33.9万平方。 第二章 业主大会 第六条　业主大会会议的召开应当遵循以下原则 （一）遵守法律法规和业主大会通过的决议决定及地方政府有关物业管理的相关规定； （二）坚持公开、公平、公正和民主协商； （三）维护社区的公共利益； （四）接受社区居委会的指导、监督、协助 第七条　业主大会议事内容 （一）制定、修改业主大会议事规则； （二）制定、修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员； （四）听取和审查业主委员会的工作报告； （五）改变和撤销业主委员会不适当的决定； （六）决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项； （七）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案； （八）选聘、续聘和解聘物业服务企业； （九）筹集和使用专项维修资金； （十）改建、重建建筑物及其附属设施； （十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （十二）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。 （十三）业主大会同意业主委员会来决定业主大会共同决定的事项，业委会必须事先在小区显置位置书面公告7天且无20%业主反对才可以执行。 本届业主大会同意第六、七、八、十一项有业委会来决定执行。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。业主大会决定筹集专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定本条其他事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 第八条　业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，同时提倡采用信息化技术（包括短信投票、电话投票、网络投票等方式）表决方式。具体会议形式授权业主委员会确定。 第九条　集体讨论议事的方式 采用集体讨论形式议事的，本业主大会提供以下两种方式，具体由业主委员会决定： （一）由全体业主参加业主大会会议； （二）由业主推选业主代表参加会议； 推选业主代表参加会议的，业主代表产生提供以下三种方式： 1、以单元为单位选举代表； 2、以幢为单位选举代表； 3、其他适合本小区特点的选举方式。具体选用何种形式授权业主委员会决定。 本业主大会采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主，送达方式可以是： （一）当面送达； （二）通过社区认证的业主QQ群、微信群发布、推送； （三）小区显著位置张贴公告送达。 根据电子信息化系统的记录，选票发出三天并达到两次后即视为选票送达。 采用书面征求意见决定形式召开业主大会的，在规定期限内收集业主签名的书面意见进行统计，统计结果经业主委员会（换届选举指导委员会）汇总后，在物业管理区域内公告，公告期7日。 采用电子信息化方式征求意见决定形式召开业主大会的，在规定期限内收集业主反馈的电子信息化意见进行统计，统计结果经业主委员会（换届选举指导委员会）汇总后，在物业管理区域内公告，公告期7日。 第十条　业主代表的职责 业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主意见，并在业主大会会议上如实反映。 第十一条　表决票的送达 鉴于荆山花园东区物业管理区域的实际情况，各业主同意下列情形之一的，均视为表决票已送达： （一）当面领取或送达，并由业主签收； （二）按照业主提供的联系地址、通讯方式发送； （三）投入物业所在地的该户业主信报箱或者房屋内； 属前款第（二）、（三）项的，应当由物业管理区域内两人以上的业主或者社区居民委员会证明，并在物业管理区域内公告送达情况。表决票按上述约定送达全体业主。 已送达通知，业主在规定的时间内不参加业主大会、不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，在投票结果满足民法典相关条款的前提下，其投票权数计入参加会议表决的多数票。业主不按规定缴存物业管理费等费用的，只有表决权、取消被选举权。 第十二条　业主大会表决形式 本业主大会推荐以下形式表决： （一）设投票箱：在物业管理区域内设投票箱，由业主自行将个人意见投入投票箱内（经业主签名），经业主委员会（换届选举指导委员会）统计汇总，公布表决结果。 （二）专人送达、回收意见：由业主委员会（换届选举指导委员会）组织有关人员逐户派发、回收业主意见，经业主委员会（换届选举指导委员会）统计汇总，分布表决结果。 （三）通过业主提供的电子邮箱地址向表决专用电子邮箱发送电子邮件。 （四）快递、电话、传真、物业芜优、业委会小程序。 （五）具体以何种形式授权业主委员会决定，也可以四种形式同时使用。已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出反对、弃权意见的，视为同意，并张榜公示。 第十三条　业主大会会议与业主的计算 业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算。 业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主以表决票送达的业主，加上视为同意的业主票合并计算。 第十四条　业主大会定期会议 业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为每年十二月末或第二年元月份，或合同签订日期一周年召开。 第十五条　业主大会临时会议 下列情形之一的，应当召开业主大会临时会议： （一）经20%以上业主提议； （二）业主委员会委员缺额人数超过委员总数50%的； （三）业主委员会委员三分之一提议的； （四）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （五）其他情形。 属第一款第一项情形的，应符合下列条件：有明确发起目的的组织者；提议事项明确，属于业主大会议事范围；随附提议人房地产权证或房屋征收安置协议和身份证复印件。业主委员会应当在收到提议之日起30 日内对是否召开业主大会会议作出决定，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作提议有效。业主委员会应当在作出召开业主大会会议决定之日起15天内（未作出决定的在收到提议之日起45 天内），召开业主大会会议，就提议事项征求业主意见并表决，业主大会会议讨论表决议题应与提供议题相一致。 属第一款第二项情形的，业主委员会应在30日内召开业主大会会议，补选缺额委员。业主委员会委员全体辞职的，由荆山街道同区物业办、荆西社区居委会组织业主推荐产生召开业主大会会议。 属第一款第三项情形的，应当在15日内召开业主大会临时会议。 属第一款第四项情形的，应当在15日内召开业主大会临时会议。 属第一款第五项情形的，应当在15日内召开业主大会临时会议。 第十六条　召开业主大会会议的程序 业主大会会议按下列程序召开： （一）会议筹备工作 业主委员会（换届选举指导委员会）做好开会前的筹备工作。根据业主的提议：草拟议案、制定征询意见或表决票（选票）、核实业主情况。 （二）发布公告 业主大会召开会议前15日，由业主委员会（换届选举指导委员会）将会议的时间、地点、内容以书面形式向物业管理区域内全体业主公告，同时邀请荆山街道、镜湖区物业办、荆西社区居民委员会派员参加，并认真听取其意见和建议。 （三）征询意见或投票表决 采用书面征求意见形式的，业主委员会（换届选举指导委员会）应在投票日期3日前发放征询意见表或表决票（选票），将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见或投票表决。 （四）回收统计意见 业主委员会（换届选举指导委员会）根据第十条的规定回收业主意见，进行意见汇总或者票数统计。 （五）通报大会议事决定 业主委员会（换届选举指导委员会）在公告栏通报征询意见或投票统计结果，接受业主的查询和监督。 业主委员会（换届选举指导委员会）根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，应当以书面形式在物业管理区域内公告。 业主委员会（换届选举指导委员会）应当做好业主大会会议书面记录并存档。 第十七条　业主、主业代表的代理 业主委托代理人参加业主大会会议的，应符合下列约定： （一）业主是自然人的，可以书面委托本物业管理区域内的其他有独立行使民事权利能力的业主或者亲属、同居人参加，但受托人代理份额总数不能超过物业管理区域内业主总人数的50%，而且只能限于传达委托者本人意志。选举业主委员成员时，候选人不得担任受托人。 （二）业主是单位法人的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。 第十八条　业主大会确定业主人数投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；（已办房卡，非同一人一本房卡按一人计算） （二）总人数，按照前项的统计总和计算。 (三)荆山花园东区公租房按一人计算计入结果。 第十九条　业主大会计算为住宅每户一票 第二十条　召开业主大会 （一）召开业主大会，参加人数和表决人数必须符合《民法典》的规定。 1业主大会会议做出决定的时间以公开统计产生表决结果之日为准； 2、业主大会、业主委员会的决定对本小区的全体业主和物业使用人具有约束力； 3、业主大会尊重物业服务企业的合法权益，涉及到物业服务企业的，就有关事项应进行事前协商，协商不成，大会表决； 4、业主大会、业主委员会依法履行职责，不得做出违反法律、法规的决定，不得做出与物业管理无关的决定。 （二）提议再次召开业主大会会议的限制：业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在一周年内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。 第三章 业主委员会 第二十一条　业主委员会职责 为业主大会的执行机构，履行以下职责： （一）执行业主大会的决定和决议； （二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况； （三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （五）审查物业管理用房的使用和经营方案； （六）通报、监督管理规约的实施情况； （七）组织和监督物业专项维修资金的筹集和使用； （八）业主大会授权业主委员会决定的事项。 相关法律纠纷的处理，有关共有和共同管理权利的重大事项提起诉讼的，业主大会同意授权业委会聘请律师进行法律诉讼等活动，所需费用从小区公共收益支出。 公共收益处理，业主大会决定授权给业委会决定， （九）拟订选聘物业服务企业的方案； （十）拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案，报业主大会决定； （十一）拟订业主大会章程、业主大会议事规则和管理规约修改方案，报业主大会决定； （十二）拟订物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的方案； （十三）拟订物业管理区域内物业共有部分和共享设施设备的使用、收益方案； （十四）拟订专项维修资金使用、续筹方案； （十五）拟订改建、重建建筑物及其附属设施的方案； （十六）对违反管理规约的行为进行处理； （十七）督促违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用； （十八）协调业主之间及业主与物业服务企业之间的纠纷； （十九）其他属于业主委员会职权范围内的有关事宜。 第二十二条　业主委员会委员条件 业委会委员由模范履行业主义务、热心公益事业、责任心强并有一定组织能力的业主担任。 业主有下列情形之一的，不得担任业委会委员： （1）散布违背党的理论和路线方针政策的言论，公开发表违背党中央和上级党组织决定的言论，参与非法组织或非法活动， 有制造、传播政治谣言及丑化党和国家形象言行的； （2）涉嫌违纪违法正在接受纪律审查和监察调查；正在被公安或司法机关采取强制措施；触犯刑法被判处刑罚；有恶意失 信行为被法院纳入失信被执行人名单且尚未撤销，或存在其他违法违纪行为的； （3）有组织和煽动群体性事件，在公共场所非法聚集，围堵冲击国家机关，煽动、串联、胁迫、诱使、幕后操纵他人信访 等违法《信访工作条例》行为的； （4）道德品行较差，影响较坏，在党员群众威信中不高的； （5）存在索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬行为的； （6）存在泄露业主资料或者将业主资料用于与物业管理无关行为的； （7）违章搭建建筑物或构筑物、拒付物业费或有其他侵害业主合法权益行为的； （8）在物业公司任职或与其他物业公司有关联交易的； （9）其他不适合担任业委会委员情形的。 第二十三条　业主委员会组成和任期 荆山花园东区业主委员会设委员7名，其中主任1名，副主任2名，候补委员3人。 业主委员会每届任期5年，委员可以连选连任。 第二十四条　业主委员会会议 业主委员会会议应当按下列规则召开： （一）业主委员会每2个月召开一次例会，经三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的，应当及时召开业主委员会会议。 （二）会议由主任负责召集，主任因故不能召集的，由副主任负责召集。主任、副主任均因故不能召集的，由三分之一以上的委员联合召集。 （三）提前将会议通知及有关材料送达每位委员。 （四）会议须有过半数委员出席，作出决定须经全体委员人数半数以上同意。 （五）做好会议书面记录，由出席会议的委员签字后存档。 业主委员会做出的决定，应当以书面形式向全体业主公告，并且向荆西社区居委会通报。 第二十五条 业主委员会委员的资格终止： 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止： （一）已不是荆山花园东区物业管理区域业主的； （二）被司法部门认定有犯罪行为的； （三）正在为荆山花园东区物业管理区域提供物业服务工作者； （四）以书面形式向业主委员会提出辞呈的； （五）连续三次以上缺席业主委员会的； （六）因疾病、经常外出等原因难以履行职责的； （七）严重违反有关物业管理法律、法规或者拒不履行业主义务的； （八）其他不适合继续担任委员职务的情形。 属于第（一）、（二）、（三）项情形的，委员资格自然终止，业主委员会将委员资格终止的情况及时在物业管理区域内公告。属于第（五）、（六）、（七）、（八）项情形的，经业主委员会研究决定，但必须过半数通过，其委员资格终止。属于第（四）项情形，非全体委员集体辞职的，业主委员会应将委员辞职情况及时在物业管理区域内公告，并在下一次业主大会召开时补足候补委员；业主委员会委员全体辞职的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行职责，由于不履行职责造成损失的，由相关责任人承担。 第二十六条 业主委员会候补委员递补规则。 业主委员会正式委员缺额不超过正式委员总数二分之一的，由业主委员会从候补委员中选拔，业主委员会应当在三日内将正式委员缺额和候补委员递补的情况在本物业管理区域内显著位置公告。 候补委员名额用完仍缺额的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员和候补委员。 第二十七条　业主委员会主任、副主任不履行职责和资格终止的处理。 业主委员会主任或者副主任资格终止的，业主委员会应及时召开会议，重新选举产生业主委员会主任或者副主任。 业主委员会主任、副主任应当依法履行业主大会、业主委员会的决定，因拒不履行决定造成损失的，由责任人承担。 第二十八条　印章的使用管理 业主委员会应当建立健全印章管理制度。业主大会印章、业主委员会财务专用章和业主委员会印章由业委会执行秘书管理没有执行秘书业主委员会指定专人保管。业委会负责人印章由本人保管。并按印章管理制度使用。 第二十九条　信息公告 下列事项应当在3日内在物业管理区域内公告： （一）业主委员会决定； （二）业主大会会议决定； （三）物业服务企业要求物业费调高的申请； （四）其他应当公布的事项。 第三十条 业主大会档案资料管理 业主委员会应当建立档案管理制度。业主大会档案资料，由业主委员会指定专人保管。 第三十一条　资料和财物移交 业主委员会换届改选的，在选举产生新一届业主委员会之日起十日内，原业主委员会应当按照《物业管理条例》第二十九条和《业主大会、业主委员会指导规则》的规定移交其保管的有关财务凭证、档案等资料、印章及其他属于业主大会所有的财物。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章以及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。 业主委员会、业主委员会委员拒不履行正常移交义务的，业主委员会或业主可以依法向人民法院提起民事诉讼，造成损害的，由相关责任人承担。 第三十二条　业务培训 业主委员会委员应当加强相关法律法规及业务知识的学习，积极参加由市、区物业主管部门和公共服务中心组织的业务培训，不断提高依法履职的能力。 第四章 业主委员会的换届改选 第三十三条　改选原则 各业主同意自觉接受镜湖区荆山街道、荆西社区居委会的指导，依法有序开展业主委员会换届改选工作。 第三十四条　启动换届程序 业主委员会任期届满前两个月，应当书面报告社区居委会和区物业办，积极配合做好换届选举工作。 第三十五条　成立换届选举指导委员会 由荆西社区居委会牵头，通过组织召开业主座谈会、楼组长会议等方式成立业主委员会换届选举指导委员会（以下简称“指导委员会”）。 业主委员会换届选举指导委员会成员条件同业主委员会委员条件。 第三十六条　业主委员会候选人的产生 业主委员会委员候选人由换届选举指导委员会通过召开业主代表、部分业主会议，直接听取业主意见或者采用业主推荐、自荐等方式产生，并按规定在物业管理区域内公示、公告。 第三十七条　换届选举指导委员会不履行职责的处理 换届选举指导委员会不依法履行组建业主大会职责的，业主可以请求荆山街道办事处、区物业办责令其限期改正。 换届选举指导委员会逾期仍未履行职责的，业主可以请求社区党委组织业主重新组建换届选举指导委员会。 第三十八条　业主委员会不能及时换届选举的处理 因客观原因不能及时换届选举的，在新一届业主委员会选举产生之前，原业主委员会继续履行其职责。 第三十九条　矛盾调处 在业主委员会换届选举过程中遇有疑难问题时，各业主同意提交荆西社区调解中心进行协调解决。 第五章 选聘物业服务企业 第四十条　本物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。 第四十一条　物业服务合同由业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订。物业服务合同的条款应当事先经业主大会审查同意，但业主大会已授权业主委员会决定的除外。 本物业管理区域授权业主委员会决定物业服务合同的条款。 第四十二条　选聘物业服务企业，采用下列方式： （一）选聘办法由业主委员会会议确定： （二）选聘办法应当包括下列两项内容： 1、采用公开招投标产生候选物业服务企业， 2、提交业主委员会候选物业服务企业数量为不低于二家。 第六章 业主大会、业主委员会运作经费的筹集和管理 第四十三条 业主大会、业主委员会的运作经费（以下简称“运作经费”）由全体业主共同承担，运作经费的具体额度由业主委员会会议表决通过后执行。 （一）运作经费由物业共有部分经营所得收益中列支。 （二）运作经费主要用于下列开支： 1、会议召开费用； 2、日常办公费用； 3、工作人员费用。 （四）业主委员会应当每年公布上一年度运作经费的使用情况，接受全体业主的监督，公告时间不少于十五天。 第七章附则 第四十四条　业主大会议事规则的生效 本议事规则经业主大会会议讨论通过。经公告之日起生效。 本议事规划未尽事项由下一次业主大会表决通过后补充。业主大会通过的有关本议事规则的决定为本议事规则的组成部分。 本规则由业主大会负责解释。本规则与现行法律法规相抵触的条款，则该条款无效，但不影响其他合法条款的效力。 芜湖市镜湖区荆山花园东区业主委员会 芜湖市镜湖区荆山花园东区业主大会 2023年11月20