天和家园小区第五届业主大会议事规则

 

第一章  总  则

第一条  为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等政策法规的规定，制定本《议事规则》。

第二条  本规则是记载  天和家园小区  物业管理区域内业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自治、自律性文件，适用于本物业管理区域，是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现，是本物业管理区域内业主大会运作的基本准则和依据。

第三条  业主大会名称：  天和家园小区业主大会  ；项目地址：  长沙市天心区桂花坪街道芙蓉南路169号  ；业主委员会办公用房坐落： 天和家园小区 。

第二章  业主大会的设立

第四条   天和家园  小区业主大会（以下简称本业主大会）由本物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护该物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

本业主大会拥有本物业管理区域公共事务的最高议事权和最高决策权。

本业主大会的各届业主委员会是本业主大会的执行机构，由本业主大会依法选举产生，履行本业主大会赋予的职责，执行本业主大会决定的事项，接受  桂花坪   街道办事处的指导和监督，接受物业管理区域内全体业主的监督，对本业主大会负责。

本业主大会及各届业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

在本物业管理区域内，本业主大会及其业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主损害他人合法权益和业主共同利益、危及他人生命财产安全和公共安全的，本业主大会及其业主委员会有权依照法律、法规及管理规约，要求其停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第五条  本业主大会及其业主委员会应自觉接受  桂花坪 街道办事处  新园 社区居民委员会和  天心 区物业管理行政主管部门的指导和协助，依法履行职责，规范运作，并与 新园社区居民委员会相互协作，积极配合公安机关、城管、综治、消防等部门，共同做好本物业管理区域内的社会治安、环境治理、安全管理等相关工作。

第六条  本业主大会及其业主委员会在中共新园社区党委的领导下依法依规开展物业管理活动，接受中共天和家园小区委员会（以下简称“小区党委”）的监督管理，小区党委应当对业主大会、业主委员会的工作进行指导，对物业管理活动中的重大事项进行把关，确保业主大会和业主委员会的决策符合党和国家的方针政策、法律法规，维护业主的合法权益和小区的和谐稳定。

第七条  本业主大会通过首次业主大会会议选举产生业主委员会，执行本业主大会的决定，履行本业主大会赋予的职责，接受本物业管理区域内全体业主的监督，对本业主大会负责。业主委员会由 7人组成，其中包括主任 1 名、副主任 2 名。如果业主委员会候选人中所得票数“双2/3过半”的人数多于法定人数的最低值，但少于前述业主委员会组成人数的，业主委员会组成人数也可以变更为得票“双2/3过半”的人数中最大的奇数。

各届业主委员会主任、副主任通过各届业主委员会首次会议推选产生。

业主委员会实行任期制，每届任期  5  年。业主委员会委员可以连选连任。

每届业主委员会应当在其任期届满前三个月内，组织召开业主大会会议，对业主委员会进行换届选举。届满时业主委员会不组织换届选举的，任何业主可以提请   桂花坪  街道办事处责令其组织换届选举。

业主委员会任期届满前三个月内，不得组织召开业主大会会议对下列事项作出决定：

（一）选聘、解聘物业服务企业；

（二）调整物业服务收费标准（降低物业收费的除外）；

（三）除管理规约规定情形之外的物业维修、更新、改造等重大事项；

（四）其他重大事项。

业主委员会任期届满后，不得继续履行职责。

业委会任期届满后，在新一届业委会未选举产生前，为确保小区基本管理服务不中断，可由业主监督委员会在小区党委和社区居委会的指导下，组织应急管理小组，处理日常紧急事物，直至新一届业委会产生为止。

第八条  本业主大会设立业主委员会候补委员，候补委员与业主委员会委员同时选举，参选条件与业主委员会委员参选条件相同。业主委员会出现缺员时，候补委员按照参选时的得票票数递补，得票多的优先递补；得票数相同的，先协商处理，协商不成的，由筹备组制定确定办法，递补结果应当报小区党委备案。

完成递补后，业主委员会应当向全体业主公告。

第九条  业主委员会委员及候补委员必须是本物业管理区域内的业主。社区办公用房位于物业管理区域内且登记在居民委员会名下的，社区视同为法人业主，可指定一名社区专职工作人员行使业主的被选举权。

第三章  业主大会会议

第十条   本业主大会对下列事项，应当通过召开业主大会会议的方式决定。会议议题及相关方案在提交业主大会讨论表决前还应征求小区党委意见。

（一）修改本业主大会议事规则、本物业管理区域的管理规约、本物业管理区域的业主委员会选举办法及业主委员会工作规则；

（二）换届选举本物业管理区域的业主委员会，罢免业主委员会委员；

（三）设立业主监督委员会，修改业主监督委员会选举办法及工作规则；

（四）设立业主代表会议，修改业主代表的选举办法、权限及工作规则；

（五）听取和审议业主委员会工作报告，审查业主委员会收支预算决算报告；听取和审议业主监督委员会监督工作报告；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，及业主委员会委员工作补贴的来源、支付标准；

（七）改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（八）物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（九）物业服务内容、标准，物业服务收费及调整方案；

（十）改建、重建建筑物及其附属设施；

（十一）物业专项维修资金的管理方式，续交、补交物业专项维修资金的方式，审议物业专项维修资金计划使用事项；自行管理物业专项维修资金的，建立物业专项维修资金管理制度；

（十二）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式及所得收益的分配与使用；

（十三）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条  本业主大会授权业主委员会决定本物业管理区域内下列事项：

（一）制定物业服务收费调整方案，但提高物业服务收费的除外；

（二）提出利用以下共用部位、共用设施设备进行经营：电梯广告；会所经营；停车收费；属于全体业主共用的门面及其他房产出租；户外广告等；

（三）制定公共收益的分配与使用方案，但该方案执行时须符合《管理规约》第三十条规定的审批权限与程序。

本业主大会及其授权业主委员会作出的决定对本物业管理区域业主代表会议、业主委员会、监督委员会、业主以及物业使用人均具有约束力。

第十二条  除非本业主大会另有决定，本小区采用委托物业服务企业进行管理。

第十三条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会会议由业主委员会组织召开。

2021年1月1日《中国人民共和国民法典》施行后，召开业主大会对《中华人民共和国民法典》第二百七十八条规定的事项作出决定的，应当经有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

会报送 桂花坪 街道办事 新园社区 居民委员会，接受其指导和监督。

第十四条  本业主大会每年以书面征求意见召开一次定期会议

第十五条  以书面征求意见的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）选定议题。由业主委员会根据本物业管理区域的实际需要，以及业主或者物业使用人、物业服务企业反映的物业管理相关问题选定。议题的确定还应当听取小区党委的意见。下列事项，应当作为每次业主大会定期会议的议题：

（1）听取和审议业主委员会履职情况的报告；

（2）听取和审议业主监督委员会监督工作报告；

（3）审查业主委员会收支预算决算报告；

（4）决定业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，及业主委员会委员工作补贴的来源、支付标准；

（5）决定利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式，及所得收益的分配与使用。

（5）听取业主委员会关于物业管理实施情况的报告；

（6）物业管理区域内的其他重大事项。

（二）制票。应当按照下列规定制票。

（1）根据议题的具体内容，按照《湖南省住房和城乡建设厅关于印发,<业主大会议事规则>等示范文本的通知》制作选票、表决票。

（2）依据本规则第二十九条的规定制作选票、表决票。

（3）对选票、表决票是否符合规范，业主委员会应当征求业主监督委员会、  新园  社区居民委员会的意见，并根据反馈的意见进行修改。

（4）印制纸质的选票、表决票必须有存根联等相关防伪措施。

（三）公示。在业主大会定期会议召开十五日前，业主委员会将以下信息进行公示，公示时间不少于7日：

（1）业主大会会议议程；

（2）记载表决内容的文本；

（3）表决票、选票的样本；

（4）候选人简历及参选承诺；

（5）候选人是否存在业主委员会委员禁止情形等信息。

公示期间业主有异议的，业主委员会应当复核，并告知异议人,复核结果应当向天和家园小区党委报备。

（四）通知。业主委员会应当于业主大会定期会议召开十五日前将会议通知送达业主。通知的内容包括会议的形式、时间、地点、投票人的权利和义务、表决规则等。除采用在电子投票系统中向业主发送电子信息的方式通知业主外，还可以采用下列方式通知业主：

（1）向业主手机发送短信；

（2）当面递交纸质通知；

（3）将纸质通知放入业主信箱或者业主建筑物专有部分；

（4）将纸质通知邮寄业主。

业主委员会对通知的送达情况应当进行记录，并将记录情况和业主大会定期会议通知进行公告。

（五）会议投票。按照本规则中的业主大会投票表决规则及业主委员会选举办法规定的程序进行投票。

（六）结果公告。业主委员会应当在投票结束后三日内统计投票结果并持续进行公告。公告内容应当抄送天和家园小区党委，小区党委对投票结果有异议的，业主委员会应当予以说明和解释。

第十六条  以集体讨论的形式召开业主大会定期会议时，应当按照下列程序进行：

（一）议题的选定。从本规则第十条所列各项中确定。

（二）确定会议时间、地点。业主委员会综合业主人数、会议费用等各种因素确定会议的时间、地点。

（三）通知。通过电话、短信、微信、电子邮箱等方式或者上门当面口头通知参会业主。

（四）开会。参会业主进入会场应当签到。会议由业主委员会主任主持,小区党委可以派员列席会议并发表意见。会议过程由业主委员会进行记录。

（五）结果公告。业主委员会应当形成会议纪要并将其进行公告,公告内容应当抄送小区党委。

第十七条  本物业管理区域内有下列情况之一的。业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：

（一）20%以上业主联名提议；

（二）本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的。

因本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理而召开业主大会临时会议的，由业主委员会公示会议通知，并采用异议表决的方式进行投票；投票结果应当进行公告,同时抄送天和家园小区党委。因其他情况召开业主大会临时会议的，业主委员会应当参照本规则第十五条、第十六条的规定组织召开，并接受小区党委的指导和监督。

第四章  业主代表（邻长）会议

第十八条  本业主大会决定设立业主代表（邻长）会议。

第十九条  业主代表（邻长）以幢（单元、楼层）为单位推选，其任期不超过当期业主委员会任期。业主代表的推选过程应当在天和家园小区党委的指导下进行，确保推选的业主代表具有代表性和责任心。

业主代表（邻长）共设  87  名。原则上按照一幢（单元）两个代表确定，由新一届业主委员会成立后组织选举产生,选举结果应当报小区党委备案。

第二十条  业主代表（邻长）会议的业主代表（邻长）任职条件与本规则中的业主委员会委员任职条件相同。在职或者退休的中共党员、人大代表、政协委员或者热心公益事业的业主优先。

业主代表由其代表的本幢（单元、楼层）全体业主推选产生。推选代表应当由该幢（单元、楼层）50%以上业主签名,公示无异议后报天和家园小区党委备案。

第二十一条  业主大会定期会议决定设立业主代表（邻长）会议的，业主代表（邻长）会议的业主代表履行下列职责：

（一）收集其所代表业主对物业管理相关事项的意见，并向业主委员会、业主监督委员会、小区党委反映；

（二）就业主代表（邻长）会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，参加业主代表（邻长）会议，并如实向业主代表（邻长）会议提交其所代表的业主意见。

第二十二条  业主代表（邻长）会议参照本规则第十五条、第十六条的规定召开。业主代表（邻长）应当在会议召开3日前，就会议议题征求其所代表业主的意见，在业主代表（邻长）会议上如实反映。业主代表（邻长）会议召开时，应当邀请小区党委派员列席会议，小区党委列席人员可以就会议议题发表意见。

第五章  业主大会会议表决规则

第二十三条  业主的身份及其所拥有的专有部分建筑面积按照首次业主大会会议筹备组认定的结果和后来变动的情况进行认定。

本物业管理区域内的车位、杂物间、摊位等特定空间，不计算专有部分面积。

第二十四条  业主大会确定业主投票权数。按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照房屋所有权证（不动产权证书）登记的面积计算；尚未进行登记的，按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的。按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积。按照前项的统计总和计算；

（三）一个专有部分为一个计算单位，一个计算单位对应一张表决票，表决票上标明该专有部分建筑面积。

第二十五条  业主大会按照下列方法认定业主人数和总人数：

（一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部分相应计为一人；

（二）一个专有部分有两个以上所有权人的，由共有人推选一人行使表决权；

（三）建设单位尚未出售和虽已出售但尚末交付的部分，按一人计算；

（四）同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

（五）总人数按照前项的统计总和计算。

第二十六条  参加业主大会会议，业主应当自行投票；因故不能到场的，可由业主本人填写选票或者表决票后，委托其他业主代为投递。代为投递的票面必须清晰、按要求准确勾选，不得修改。

业主可以出具授权委托书，委托代理人投票。授权委托书应当载明委托人身份证号码、联系电话、签名，以及代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。

业主不自行投票也不委托代理人投票的，不得以未参加投票为由不服从业主大会的决定。

第二十七条  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人代为行使投票权。

业主为法人的，由法定代表人或者法人授权的自然人代表行使投票权；业主为非法人组织的，由非法人组织授权的自然人代表行使投票权。

社区办公用房位于物业管理区域内且登记在居委会名下的，由居委会指定一名社区专职工作人员行使投票权。

第二十八条  业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类。

业主投票表决意见必须由业主本人签名。

选票或者表决票一经投递，不得再进行任何更改。

第二十九条  本业主大会召开业主大会会议的选票内容包括候选人的姓名、职业、政治面貌、性别、年龄。

本业主大会召开业主大会会议的表决票内容包括表决事项及下列信息：

（一）提起表决的理由；

（二）对事项的说明；

（三）业主姓名、联系电话、房号、是否委托投票及委托投票代理人等相关信息，表决票对每一项表决事项必须包含同意、反对、弃权三项表决意见。

选票和表决票还应当包括业主签署意见和签名的地方。

第三十条  本业主大会召开业主大会会议除可以采用电子投票系统（互联网）的方式进行投票外，还可以采用纸质投票、短信（微信）方式进行投票。

第三十一条  采用电子投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的帐号、手机号码等信息。电子投票系统应当在业主大会会议通知规定的会议开始时间开启投票，在业主大会会议通知规定的会议结束时间关闭投票。

电子投票结束后，唱票、计票自动完成。业主委员会应当对电子投票结果进行公告。

业主可以查询自己的投票信息。

第三十二条  采用短信（微信）方式进行投票的，业主应当将投票信息发送至指定的接收端或指定的手机号码，接收人员应当确认该投票人确系业主。

参会业主按照业主大会会议通知的要求进行投票。

业主委员会应当在投票结束后三日内，统计出投票结果并进行公告，公告内容应当抄送天和家园小区党委。

业主可以查询自己的投票信息。

第三十三条  采用纸质投票方式投票的，业主委员会应当确认参会业主的身份。

业主委员会应当组建收发票组、计票组、监票组。各组成员由业主委员会招募的热心业主组成，并接受  新园  社区居民委员会与小区党委的监督。与会议议题有利害关系的业主应当回避。

（一）发放纸票。由收发票组负责此项工作。当面递交的，收发票组将纸票送达每户业主，由业主在纸票发放签收登记表上签字。收票者非业主时，收发票组应当场联系、告知业主，并请收票者将纸票及时转交业主；放入业主信箱内或者业主建筑物专有部分的，收发票组应当记录详细情况；邮寄的，收发票组应当保留存根。

发放纸票工作也可以采用公告的方式进行，在小区的进出门口、电梯公告栏、门厅公告栏、小区业主群等处张帖或发布领取纸票的公告，由业主自行在指定地点领票。相关公告连续发布7日，视为送达完成。

发放纸票时间结束后，业主委员会应当在物业管理区域内公告纸票发放情况。公告内容包括：纸票送达的基本情况；无法送达的业主名单；提请未收到纸票业主注意的事项（包括请业主见公告后速与业主委员会联系，在投票截止时间前领取纸票，行使投票权）；业主委员会的联系方式等。

（二）投票。投票时间以业主大会会议通知的时间为准。发放纸票与投票可以同时进行。本业主大会的投票一般采用下列集中投票方式进行，必要时，也可以采用流动投票方式进行：

（1）流动投票。即投票期间，由收发票组上门收集业主的投票。在确认投票者的业主身份后，由业主将填好并签名的纸票投入到收发票组携带的流动票箱内。

（2）集中投票。即投票期间，业主委员会在物业管理区域出入口或指定地点设立投票箱，由业主或受托人持有效证明，将填好并签名的纸票投入投票箱。收发票组应当在投票点做好身份核验、签收或登记纸票等工作。

业主委员会应当邀请   新园    社区居民委员会及天和家园小区党委到场监督流动投票和集中投票工作。

投票时间超过一天的，每天投票结束时，收发票组应将投票箱封箱，放置到  新园    社区居民委员会或者业主监督委员会指定的安全地点，并采取24小时录音录像等安全防范措施，任何人不得毁损投票箱。

（三）计票

投票结束后，在  桂花坪  街道办事处以及 新园 社区居民委员会的指导或者业主监督委员会监督下，由计票组、监票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。

提倡采用计算机进行计票，以提高准确率和工作效率。

业主委员会应当在投票结束后三日内统计出投票结果并进行公告。

业主委员会应当对业主投入票箱的纸票进行归档、保存以备核查。业主可以查询自己的投票信息。

第三十四条  2021年1月1日《中国人民共和国民法典》施行后，本业主大会对本规则第十条第（十）项、第（十一）项、第（十二）项规定的事项作出决定，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。对本规则第十条其他事项作出决定，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

法律法规对前款规定的比例作出调整的，按其规定执行。

第三十五条  本业主大会召开业主大会会议表决下列事项时，可以采用异议表决，即按照本规则相关条款规定的表决条件和表决方式，持不同意意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过：

（一）本规则第十条第（五）（六）（十二）项规定的事项，即：

（1）听取和审议业主委员会工作报告、听取和审议业主监督委员会监督工作报告，审查业主委员会收支预算决算报告。

（2）业主大会和业主委员会工作经费的筹集、管理和使用，及业主委员会委员工作补贴的来源、支付标准；

（3）利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式及所得收益的分配与使用。

（二）因本物业管理区域发生重大事故或者紧急事件需要及时处理而召开业主大会临时会议；

（三）业主委员会委员出现空缺，经候补业主委员会成员替补后，仍然出现空缺，但空缺比例未达到百分之五十，经与所在社区居民委员会沟通并取得一致意见后，增补业主委员会委员的。

（四）利用架空层及其他可以利用的共用部位设置下列功能性用房：

（1）为业主健身、阅读、娱乐等活动服务的场所；

（2）业主委员会、业主监督委员会、小区党委办公场所；

（3）为物业管理区域内业主及物业使用人提供养老服务的场所；

第三十六条  业主大会会议结束后，对未参与投票业主的投票权，计入多数票。

法律法规对上述计票规则作出规定的，按其规定执行。

第六章  业主委员会工作规则

第三十七条  业主委员会换届、部分委员更换后三十日内，持新的业主委员会名单报  天心   区物业管理主管部门和   桂花坪  街道办事处备案，并书面告知  新园 社区居民委员会。

第三十八条  业主委员会的职责包括以下事项：

（一）执行业主大会的各项决定和决议，处理业主大会的日常管理事务；

（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（三）报告业主委员会履职情况和业主委员会收支预算决算情况；

（四）拟定以下方案，经业主大会会议表决通过后组织实施，并监督业主执行：

（1）物业服务合同；

（2）物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（3）业主委员会的年度财务预算方案、决算方案；

（4）本规则及管理规约的修订案；

（5）专项维修资金筹集或补建、续筹及使用方案。

（五）代表业主与业主大会续聘或者选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（七）监督管理规约的实施；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管，并向业主公示以下资料：

（1）经业主大会会议表决通过的本规则及《管理规约》文本；

（2）物业服务合同；

（3）专项维修资金筹集与使用情况；

（4）共有部位、共用设施设备的使用与收益分配情况；

（5）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况。

（十）调解业主之间在物业管理活动中产生的纠纷；

（十一）配合  桂花坪     街道办事处、 桂花坪     派出所、  新园     社区居民委员会等做好物业管理区域内的社区建设、社会治安和公益宣传等工作；

（十二）接受     桂花坪  街道办事处的指导和监督；

（十三）本规则第十二条第一款规定由业主大会授权业主委员会决定的事项；

（十四）法律法规规定的其他职责。

第三十九条  业主大会及业主委员会工作经费从物业管理区域的公共收益中列支。

第四十条  业主大会及业主委员会工作经费必须按照节约优先、提倡奉献、帐目清晰、定期公开等原则使用，并仅用于以下事项：

（一）业主大会和业主委员会日常会议产生的费用；

（二）业主委员会委员补贴及专职执行秘书薪酬（发放标准见第八章）；

（三）相关办公费用包括：电话费、书报费、水电费、差旅费；

（四）为推动小区文明建设，改善小区居住人文环境向相关组织和社团支付的费用。

（五）为解决小区物业服务专业问题邀请专家所需要支付的补贴费用。

（六）小区重大事项方案制定发生的学习考察和资料收集费用。

（六）业主大会和业主委员会在必要时会向中介、审计、律师所等机构购买服务的费用

（七）法院判决或仲裁裁定由业主大会或业主委员会承担的诉讼费用。

（八）其它经业委会监委会全体同意认为应该支付的费用。

第四十一条  出现下列情形，业主委员会应当召开业主委员会会议：

（一）业主大会会议召开前；

（二）三分之一以上委员提议召开业主委员会会议；

（三）以下事项需要通过业主委员会会议研究的事项：

（1）物业专项维修资金的筹集或补建、续筹及使用；

（2）共用部位、共用设施设备的经营；

（3）公共收益的分配与使用；

（4）物业服务内容、标准及物业服务收费方案的确定、《物业服务合同》的签订；

（5）业主监督委员会建议召开业主委员会会议。

第四十二条  对需要由业主大会会议表决通过的业主委员会议题，在召开业主委员会议前，应当广泛听取业主的意见，形成具体方案和决议文本，资料上会前，应提前报小区党委审核，并邀请业主监督委员会派员参加，这些议题主要包括：

（一）修改管理规约、业主大会议事规则，或者业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）是否设立业主监督委员会、制定或者修改业主监督委员会职责；

（三）是否设立业主代表会议、制定或者修改业主代表会议议事规则；

（四）改建、重建建筑物及其附属设施；

（五）续聘、解聘、选聘物业公司；

（六）通过异议表决方式提交业主大会决定的事项；

（七）其他需要业主大会决定的事项。

第四十三条  业主委员会会议应当遵守以下规定：

（一）会议召开七日前公示会议的内容和议程，听取业主的意见和建议；

（二）告知居民委员会和小区党委，并听取其意见；

（三）业主委员会委员不能委托代理人参加会议；

（四）必须有半数以上的委员出席；

（五）作出决定应当经全体委员半数以上同意；

（六）制作书面会议纪要。会议作出的决定，应当由参会委员在会议纪要上签字确认，并加盖业主委员会印章。签字、盖章的会议纪要必须存档；

（七）业主委员会自作出决定之日起三日内进行公告。

第四十四条  业主委员会备案后，由   桂花坪       街道办事处组织其进行专门培训。

业主委员会委员应当积极主动学习物业管理相关知识，增强工作能力。小区党委应当组织业主委员会委员学习党的路线方针政策，提高委员的政策水平和责任意识。

第四十五条  业主委员会建立定期接待日，听取业主和物业使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议，接受业主和物业使用人的咨询、投诉和监督。

第四十六条  业主委员会办公用房为13栋1楼

  13   栋（幢）  1楼   房，主要用于业主委员会办公、业主委员会会议及资料存放。

业主委员会聘用专职执行秘书采用以下第  （二）   种方式：

（一）不聘用专职执行秘书

（二）聘用   1  名专职执行秘书。专职执行秘书对业主大会负责，接受业主委员会的工作安排，负责处理业主大会及业主委员会的日常事务。专职执行秘书具体工作职责包括以下事项：

（1）负责业主大会会议、业主委员会会议的会务、会议记录等工作；

（2）起草相关文件、合同及其他材料；

（3）保管档案；

（4）负责业主委员会的勤杂工作；

（5）其他由业主委员会安排的工作。

第四十七条 业主委员会应当建立财务管理制度，明确收支范围，设立财务账簿，确定费用开支的审批权限及程序，严格按照财务管理制度对业主大会的结算帐户进行管理。

对下列经费收支，业主委员会应当通过业主大会的结算帐户进行管理、使用：

（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益；

（二）业主大会自行管理的物业专项维修资金；

（三）业主大会及业主委员会工作经费支出。

百分之十以上业主提议，业主委员会应当对业主大会的经费收支情况进行财务审计或者对上届业主委员会进行经济责任审计，审计具体由天和家园小区党委组织，审计费用列入业主委员会工作经费。

第四十八条  业主委员会备案后，应当按照相关规定刻制印章，业主大会印文内容为“ 天和家园小区业主大会”，业主委员会印文内容为“天和家园小区第五届业主委员会（印章印文中业主大会、业主委员会名称应当与地名管理部门批准的物业名称保持一致），业委会印章有效期限为5年，具体时间以备案通过日为准。

业主委员会应当建立印章管理制度，规范印章的制作、保管、使用等。违反印章管理使用制度造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应责任。

第四十九条  业主委员会应当建立档案管理制度，并将以下资料形成工作档案，归档保存：

（一）业主大会投票表决的全部资料；

（二）业主大会会议、业主代表会议、业主委员会会议记录、纪要及决定，以及业主委员会工作情况报告；

（三）业主委员会备案、换届及委员变更有关材料；

（四）共用部位、共用设施设备运行状况的报告；

（五）物业管理活动中的各种交接资料；

（六）物业服务合同及有关业务往来文件；

（七）业主转让或者出租房屋的相关信息；

（八）业主、物业使用人的意见、建议；

（九）物业专项维修资金、经营性收益相关资料。

业主委员会应当指定专人保管工作档案。必要时，协助业主、物业使用人查询相关档案信息。业主委员会及委员不得泄漏业主、物业使用人的个人信息。

第五十条  业主委员会应当持续公开下列信息：

（一）业主大会议事规则、管理规约；

（二）业主大会和业主委员会决定；

（三）物业服务合同；

（四）经业主大会决定占用业主共有的道路或者其他场地设置的机动车停车位及其处分情况。

业主委员会应当对下列信息于每年3月31日前公布上一年度的信息，公示期不少于7日：

（一）专项维修资金的筹集、管理、使用情况；

（二）物业共用部位、共用设施设备的经营收益及其分配与使用详细情况；

（三）业主大会、业主委员会的工作经费和业主委员会委员工作补贴及专职执行秘书薪酬详细情况。

业主、物业使用人有权查询、复制本条第一款规定的信息及相关原始资料并依法实施监督，业主委员会、物业服务企业等应当予以配合。

第五十一条  业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主委员会应当根据业主、物业使用人对物业管理实施情况的意见和建议，以及对物业服务企业履行物业服务合同的监督情况，向业主大会会议提出续聘、解聘及选聘服务服务企业的建议。

业主大会决定续聘物业服务企业的，业主委员会应当与物业服务企业签订物业服务合同。

业主大会决定解聘原物业服务企业并采用招标方式选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当依照招标投标法律、法规组织招标，并与中标的物业服务企业签订物业服务合同。业主委员会应当将招标方案及招标文件报天和家园小区党委审核。

业主大会决定解聘原物业服务企业并采用协议方式选聘新的物业服务企业的，业主委员会应当提出物业服务企业选聘方案。选聘方案应当包括三家以上备选的物业服务企业的基本情况、物业服务内容与标准、物业服务收费方案、物业服务合同样本等内容，并应当予以公示，公示时间不少于七日。业主委员会根据业主意见对公示内容调整后，提请业主大会决定。业主大会作出决定后，业主委员会应当与业主大会决定选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

第五十二条  业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主对以下物业服务企业选聘的相关事项进行监督：

（一）续聘或者解聘、选聘物业服务企业必须经业主大会会议投票决定；

（二）业主大会决定续聘或更换物业服务企业的，监督业主委员会及时与物业服务企业续签或签订服务服务合同；

（三）业主大会决定招标选聘物业服务企业的，监督业主委员会组织招标的过程；

（四）业主大会决定协议选聘物业服务企业的，监督业主委员会提出三家以上备选物业服务企业的选聘方案；

（五）监督物业服务合同的签订，包括物业服务收费标准等；

（六）监督业主委员会组织做好新旧物业服务企业进退物业管理区域的交接工作；

（七）监督业主委员会组织新旧物业服务企业进行承接查验。

第五十三条  业主大会委托物业服务企业进行管理的，业主委员会应当以定期与不定期相结合的方式，对物业服务企业履行合同的情况进行监督检查，督促物业服务企业做好物业服务管理工作。

业主委员会与新的物业服务企业签订合同的，应当做好原物业服务企业退出、新物业服务企业进驻物业管理区域的交接工作，必要时可以请求物业所在地的公安机关协助。

交接过程中，由业主委员会组织实施物业承接查验，并将查验资料归档备查。

第五十四条  业主委员会应当建立突发应急事故处理制度，积极配合相关部门及物业服务企业处理物业管理区域内各类突发应急事故。

第五十五条  业主委员会委员不得利用其委员身份，作出以下行为谋取私利，否则，业主委员会应当按照本规则第四十五条的规定中止其职务，提请下次业主大会会议审议决定罢免或者恢复其职务：

（一）未经业主大会会议决定，与物业服务企业签订、修改物业服务合同，或者擅自作出其他应当由业主大会授权的决定；

（二）利用职务之便接受减免物业服务费、停车费，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益；

（四）推荐有利害关系的企业或者个人为本物业管理区域提供服务；

（五）与本业主大会订立合同或者进行交易；

（六）擅自动用物业专项维修资金，非法侵占物业共用部位、共用设施设备的经营收益或者业主其他共有财产，侵害业主合法权益；

（七）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供或者不按照规定提供会计资料及其他有关文件、资料；

（八）伪造或者指使他人伪造业主的选票、表决票、书面委托书或者业主签名；

（九）擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（十）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动。

（十一）业委会成员上任后，不得利用职权为其近亲属在本小区物业服务企业中谋取职位，并应在相关决策中主动回避。

业委会成员应主动申报与物业公司工作人员的亲属关系，若存在亲属在物业公司任职的情况，需在业委会会议及业主公示中明确说明；业委会在参与物业公司人员选聘、考核等相关工作时，存在亲属关系的业委会成员应主动回避，不得干预选聘、考核流程；若发现业委会成员违规安排亲属到物业公司任职，小区党委、业主监督委员会有权提出整改要求，情节严重的，可提请业主大会召开临时会议，审议罢免该业委会成员资格。

（十二） 业委会应杜绝在涉及小区公共利益和重大事项的决策中，出现原则性错误或立场含糊的情况。

涉及小区公共利益和重大事项（包括但不限于选聘解聘物业服务企业、调整物业服务收费标准、改建重建建筑物及其附属设施、物业专项维修资金使用等）的决策，业委会应提前开展充分调研，广泛征求业主意见，并形成详细的决策方案，方案内容应明确立场、观点及具体实施路径，不得存在原则性模糊表述；决策方案需先报天和家园小区党委审核，小区党委应对方案的合法性、合规性及是否符合小区整体利益进行把关，对存在原则性问题或立场含糊的方案，应要求业委会修改完善后再提交业主大会审议；业主大会召开期间，业委会应就决策方案向业主充分说明，解答业主疑问，确保业主清晰了解方案内容及决策影响；若决策过程中发现存在原则性错误或立场含糊的情况，天和家园小区党委、业主监督委员会及 20% 以上业主均有权要求暂停决策流程，待问题整改到位后再重新启动；对因决策原则性错误或立场含糊导致小区公共利益受损的，应依法依规追究相关责任人责任。

第五十六条  业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：

（一）组织执行业主大会、业主委员会的决定；

（二）召集和主持业主委员会会议；

（三）督促业主委员会委员履行职责；

（四）设立业主监督委员会的，组织落实业主监督委员会的监督建议；

（五）按照业主大会、业主委员会的决定，签署有关文书。

业主委员会主任因故不能履行职责时，可以委托副主任代为履行主任职责。业主委员会主任、副主任无正当理由不按照规定召集业主委员会会议的，其他委员可以召集。业主委员会主任、副主任全部辞职的，其他委员可以召集业主委员会会议，推选新的业主委员会主任、副主任。

业主委员会因故不能履职或辞职人数致业委会集体不能履职时，授权监委会按本规约程序组织召开临时业主大会增补业委会委员，过渡期间，由小区党委代行业委会职责。

第七章  业主监督委员会

第五十七条  由业主大会决定是否设立业主监督委员会。

第五十八条  如成立业主监督委员会，则监督委员会人数为 5 人。其中小区党委代表1人，开发商代表1人，业主代表 3 人。

与业主委员会及在本物业管理区域内提供服务的企业存在利害关系的人员，不得担任业主监督委员会委员。

业主监督委员会候选人由筹备组推荐，业主大会不对业主监督委员会名单中每个人进行表决，只对集体名单进行表决，小区党委、开发商代表候选人由相关单位推荐产生，业主代表由小区各党支部推荐产生，相关单位负责该项工作的人员变动时，其推荐的代表自动更换，自动当选，无需再行表决。

业主监督委员会主任由小区党委推荐代表担任、副主任由开发商推荐代表担任，业主监督委员会与业主委员会任期一致。业主监督委员会委员可连选连任。

第五十九条 业主监督委员会履行下列职责：

（一）对违反物业管理法律、法规、管理规约、业主大会议事规则、业主大会决定的业主委员会委员、执行秘书提出罢免或者辞退的建议；

（二）对业主委员会的履职情况向业主大会提出监督建议；

（三）派员参加业主委员会会议，并对业主委员会决定的事项提出质询；

（四）定期审查业主委员会的工作报告及年度工作计划、业主大会结算帐户收支情况，将审查报告提交业主大会审议；

（五）查阅业主大会财务账簿及其他会计资料；

（六）定期向业主大会报告履职情况。

第八章 业主参与小区公共事务补贴发放与考核

第六十条 根据天和家园小区管理规约要求，小区业主权益的有效维护、小区公共设施及设备的安全完好和正常运行、小区邻里及各方面矛盾的及时化解等，均存在大量公共事务，需要广大业主积极参与。由于参与公共服务均为义务性质，没有薪酬方面的安排，而实际工作中又存在误餐、交通、通信等费用发生的情况，为保护参与活动人员积极性，鼓励业主共同为建设美丽和谐家园出力，相关补贴发放与考核明确如下。

第六十一条 小区公共事务的主要范围

（一）组织和召集业主代表大会；

（二）执行业主代表大会的决定和决议；

（三）及时了解和主动收集业主和物业使用人的意见和建议；

（四）监督物业服务单位按相应法律法规和协议做好小区各项服务和物业管理工作，监督物业服务单位是否存在业委会成员亲属违规任职情况；

（五）组织和监督专项维修资金、公共收益的筹集和使用；

（六）配合新园社区居民委员会、物业服务等相关机构，调解业主之间因物业使用维护、管理产生的相应纠纷；

（七）对参与小区服务人员及小区公共资金使用情况的监督工作。

第六十二条 主要参与人员的职责定位

（一）业委会主任：主持业委会全面工作，协调小区物业服务企业、桂花坪街道办事处、新园社区居民委员会、业主事务，收集和汇总业主意见，组织召开小区内部各项会议，定期向业主代表大会报告工作，主持小区对外合作事项的招标和谈判并代表业委会签署文件，负责对业委会公共收益及财务支配的审核、审批，对业委会各委员履行工作职责的考核。

（二）业委会副主任：协助主任工作，负责财务收支出纳工作、文秘工作、资料保管工作，协助监督业委会成员履职情况。

（三）业委会财务会计：负责业委会财务会计工作，配合主任对物业服务单位的财务会计及物业费收取和使用情况进行监督，配合核查物业服务企业人员任职情况。

（四）业委会成员：参与业委会决策，确保决策立场明确、无原则性错误，推动决策事项在所在楼栋落实，完成业委会集体决策所分配的具体工作任务。

（五）业主代表（邻长）：参加业主代表大会，代表本门栋参加小区业主季度例会、临时业主代表会，与本门栋相关的专业会，负责相关会议事项在本门栋的组织落实，负责本门栋业主意见的收集与汇总。

（六）监委会负责人（即业主监督委员会负责人）：主持监委会（业主监督委员会）全面工作，协调监委会与业委会、小区物业服务企业、桂花坪街道办事处、新园社区居民委员会等各方关系，收集和汇总业主对业委会意见，定期组织召开监委会专项会议，按规定向业主代表大会报告监委会工作开展情况，参与小区对外合作事项的招标和谈判，加强对业委会公共收益及财务支配的监督，对监委会各委员履行工作职责进行考核。

（七）监委会成员（即业主监督委员会成员）：参与监委会决策，参加业委会会议并充分发表意见，推动决策事项在所在楼栋落实，完成监委会集体决策所分配的具体工作任务。

第六十三条 补贴发放考核实施

（一）计发原则：标准固定、一视同仁，工作计量、按月包干，严格考核、只罚不奖。即无论什么工作，按每日次活动 50 元补贴标准固定，该标准包括了误餐、交通、通信等所有事项，参与公共服务人员均按此补贴标准执行；对例行常态化工作进行科学计量，按月包干发放；具体发放严格考勤记录，对没有履行好职责的人员适当扣罚。

（二）日常工作计量：业委会主任按每月 12个工作日次计算；业委会副主任按每月6个工作日计算；财务会计按每月 4 个工作日次计算；监委会主任按每月 8 个工作日次计算。监委会副主任按4个工作日计量。

（三）专项工作计量：居民代表及门栋长传达收集本栋单元居民会议表决工作按每次 2 个工作日次计算；所有人员参加每季度业主代表大会、专项活动按每次 1 个工作日次计算；执行秘书、临请专家据市场实际情况折成工作日计算。

（四）计量考核：业委会副主任、会计、委员、居民代表及门栋长等由主任考核；监委会成员由监委会主任考核；业委会主任由业委会集体考核；监委会主任由监委会集体考核；执行秘书、临请专家计量由业委会监委会集体考核。日常工作计量考核按月发放，专项工作计量考核任务完成后当场发放，以上交表格或签名为发放依据。所有发放表格及签名资料应由负责档案管理人员归档保存，考核发放情况纳入业主监督委员会和天和家园小区党委日常监督范围。一人同时担任多个职务不重复享受。

第九章  附则

第六十四条  本规则经业主大会审议通过后生效。未尽事宜按照相关法律、法规和相关规定执行。本规则若有与法律、法规和相关规定相抵触的条款，按法律、法规和相关规定执行。

第六十五条  本规则报送  天心   区房产行政主管部门和      桂花坪街道办事处备案，并送新园社区居民委员会存档。

业主委员会应当在本规则生效后七日内，将本规则在物业管理区域内持续公示，直至本规则被业主大会修改生效。

上述条款若有与国家现行法律法规相冲突的，以国家法律法规要求的为准。