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未来城小区 业主大会议事规则
2023-05-24 20:18:22654

第一章  总则

 

第一条 为保障本物业管理区域内业主大会的规范设立、运作,维护业主的共同利益与合法权益,根据《民法典》、《物业管理条例》、《大庆市物业管理条例》等相关法律法规规定,制定本物业管理区域内的业主大会议事规则(以下简称本规则)。

第二条 本规则是业主对业主大会宗旨、运作机制、活动方式、成员的权利义务等内容进行约定的自律性文件,是本物业管理区域内全体业主意志的集中体现,是业主大会运作的基本准则和依据。

第三条  业主大会和业主委员会在其职责范围内依法作出的决定对本物业管理区域内的全体业主和物业使用人均具有约束力。任何人不得抵制决定的贯彻执行,不得干扰业主大会和业主委员会的正常工作。

第四条  业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

 

第二章  业主大会

 

第五条 业主大会名称:       让胡路 [县]/[区]     未来城小区    业主大会

业主委员会活动用房座落位置:                               (详细的路街道巷门牌号)

第六条               未来城小区   的全体业主组成本物业管理区域业主大会,业主大会自通过管理规约及本规则,并选举产生业主委员会或物业管理委员会之日起成立。

业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会选举业主委员会执行业主大会决定。

第七条 业主身份的确认,一般按不动产登记证记载的所有权人确定;订立买卖合同尚未取得不动产登记证的物业买受人,其房屋竣工并已交付的,按照房屋所有权人进行业主身份认定。

符合《民法典》规定相关情形的,可以按照房屋所有权人进行业主身份认定。

前款确定或认定的房屋业主超过一人的,推选一人参加业主大会会议。

无民事行为能力或限制民事行为能力的业主,由其法定代理人参加业主大会会议。

作为法人单位的业主,由其法定代表人或授权的代理人参加业主大会会议。

第八条 本物业管理区域的业主大会、业主委员会依法就本物业管理区域内的有关物业管理事项代表全体业主履行职责。

业主大会、业主委员会接受当地物业管理主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督。

业主大会、业主委员会支持社区居民委员会开展工作,接受其指导和监督。

业主大会、业主委员会配合公安机关,与社区居民委员会相互协作,共同做好维护社会治安等相关工作。

第九条 本业主大会的议事内容包括下列事项:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)决议业主委员会的工作职责和经费;

(十)审查业主委员会和物业服务人或其他管理机构的年度工作报告;

(十一)决议或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案;

(十二)决议申请分立或者合并物业管理区域;

(十三)审议决定本物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度;

(十四)审议决定物业合同无法履行等情形的应急预案;

(十五)发表声明,劝阻业主违反法律、法规、规章和管理规约、业主大会议事规则的行为,直至向人民法院提起诉讼;

(十六)决议本物业管理区域内全体业主诉讼事宜;

(十七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项第十八项的规定事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。法律、法规和规章另有规定的,从其规定。

(十八)改变或撤销业主委员会的不当决定。

第十条  业主大会会议分为定期会议和临时会议。

(一)定期会议每年召开  1-2  次,分别在  3月-10月        (具体时间)召开。

业主大会定期会议召开前,业主委员会应当向业主公告以下内容:

1、物业管理情况报告;

2、业主委员会工作情况报告;

3、业主大会收支情况报告;

4、补选及改选业主委员会候选人名单及简介;

5、草拟的议题议案          。

业主大会定期会议应当讨论并决议以下内容:

  1. 听取业主委员会和物业服务人工作情况报告;

  2. 审查业主委员会和物业服务人的工作计划;

    3、选举需要补选或者定期改选的业主委员会委员;

    4、              

    业主委员会在业主大会定期会议召开六十日前,应当就需要业主大会会议表决的有关事项征询业主意见,并对业主提出的意见、建议等,由业主委员会会议审议,形成议案提交业主大会会议决定。

    (二)有下列情况之一的,由业主委员会及时组织召开业主大会临时会议:

    1、20%以上业主提议的。

    2、发生重大事故或紧急事件需要及时处理的。

    3、 涉及全体业主共同利益事项,需要及时处理的。     

    4业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

    业主委员会接到提议召开业主大会临时会议书面申请后,在

       7 天内应当对提议的真实有效性进行核实。经核实,提议真实有效且符合业主大会临时会议召开情形的,业主委员会应当在收到提议之日起  15 日内按规定召开业主大会临时会议,就提议事项征求业主意见并进行表决,表决议题应与提议议题相一致;提议不符合业主大会临时会议召开情形的,业主委员会应当在    7日内说明事实、理由和依据,并在本物业管理区域内公告。

    第十一条  业主大会会议由业主委员会组织召开,并负责会议的通知、资料收集、意见征询、表决票发放与回收、会务组织、会议记录等工作。

    召开业主大会会议,于会议召开15日以前通知全体业主,并将会议通知和有关材料以书面形式在物业管理区域内主出入口、广场等显著位置公告;发生重大事故或者紧急事件等需要及时处理时,也要及时通知和公告;并同时告知街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会。

    第十二条 本物业管理区域内业主大会会议一般采取(书面征求意见/集体讨论)形式,须有本物业管理区域内持有1/2人数1/2专有面积,以上投票权的业主参加方为有效。

    业主本人因故不能参加业主大会会议的,可书面委托代理人参加,代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决。业主委托代理人参加业主大会会议的,应符合下列约定:

    (一)业主是自然人的,可以委托物业管理区域内的其他业主或者其他代理人参加;业主为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的,由其法定代理人参加业主大会会议,行使投票权。

    (二)业主为法人的,由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议。

    (三)业主是其他组织的,由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议。

    单位业主派代表持有效的委托证明资料参加业主大会会议。

    业主应参加业主大会会议。业主不出席,也不委托他人参加业主大会会议的,视为弃权,但必须遵守业主大会做出的决定。

    第十三条 业主大会议事方式采取业主推选业主代表参加业主大会会议的,业主代表采取下列第     1、2  种方式产生:

    1、以幢为单位,推选产生   2- 4   名代表;

    2、以单元为单位,推选产生    1   名代表;

    业主代表于参加业主大会会议3-7日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;凡需投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的意见经本人签字后,由业主代表在业主大会会议投票时如实反映。

    业主代表因故不能参加业主大会会议的,其所代表的业主要另外推选一名业主代表参加。

    业主代表不出席、所代表的业主也不另推选业主代表参加业主大会会议的,视为弃权,但业主必须遵守业主大会做出的决定。

    第十四条 业主大会会议应当由业主委员会或物业管理委员会、筹备组、改选小组、代行职责的社区居民委员会(以下简称会议召集人)按照下列程序组织召开:

    (一)会议筹备。草拟需业主大会会议表决的内容;确定会议召开形式、时间、地点、议题和议程;制定征询意见表或表决票;核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

    (二)发布公告。会议筹备内容应当在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内书面公告,并将会议时间、地点、议题和议程告知物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)

    (三)发放、回收表决票。

    (四)统计表决结果。

    (五)会议召开。业主委员会(或会议召集人)负责组织召开业主大会会议。采用书面征求意见形式的,业主委员会(或会议召集人)应在投票截止日期七日前发放征询意见表或表决票(选票),将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见。召开业主大会会议时,邀请物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)和社区居民委员会列席指导。

    (六)会议监督。业主大会会议表决的情况须接受物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)或受其委托的社区居民委员会的监督。

    (七)公告业主大会会议情况。业主委员会(或会议召集人)完成会议表决票回收和结果统计后,应公示表决统计结果和表决清单,表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决票权数和具体表决意见。公示期不少于七日。公示期间内,业主认为表决清单中公示的表决意见与本人真实意见不符的,可以要求业主委员会(或会议召集人)补正表决清单。

    (八)资料归档。业主委员会(或会议召集人)应做好业主大会会议书面记录;业主大会会议决定的议事文件由业主委员会(或会议召集人)发布或签署,加盖印章后存档。业主认为业主大会会议表决票涉嫌伪造、篡改,或不是业主真实意思表达的,应提供有效证据材料。本物业管理区域验证业主大会会议表决表的方式有: 笔迹鉴定、 影像、语音   。验证所产生费用由责任(过错)方承担,同时可追究责任(过错)方赔偿 。

    第十五条 业主大会会议采用以下第    1、2、6 (可多选)种方法进行发放、回收表决票:

    (一)设投票箱:在物业管理区域内设投票箱,由业主将表决票投入投票箱内;

    (二)专人送达、回收意见:由业主委员会(或会议召集人)组织有关人员逐户送达并回收业主意见;

    (三)网络投票:由业主通过密码、密钥等确认身份后在网上进行投票;

    (四)传真(以传真方式投票的,应在表决票中附业主本人身份证复印件);

    (五)邮寄挂号信、快递(以邮寄挂号信或快递投票的,应在表决票中附业主本人身份证复印件);

    (六)其它方式:      委托投票  

    第十六条  业主的表决权按照面积和人数计算。

    (一)业主的面积表决权数按照下列方法认定:

    1、专有部分面积,按照不动产登记证所记载的面积计算;尚未进行登记的,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。

    2、建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

    (二)业主的人数表决权数按照下列方法认定:

    1、业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算。

    2、总人数,按照前项的统计总和计算。

    已领取不动产登记证的车库、车位,按照权属证明记载的面积计算;尚未领取权属证明但具有销售(预售)许可证的车库、车位,按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按买卖合同记载的面积计算。人数按本条第二项计算。

    按照规划建设的人防工程不计算投票权。

    第十七条 业主大会采取以下方法进行表决票的统计。

    (一)已确认参会未表决的业主,其投票权数按照下列第   1    项办法统计:

    1、计入已表决的多数票。···

    2、不计入已表决的多数票。

    (二)无权属证明或买卖合同的车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

    (三)不按规定交存住宅专项维修资金、不按服务合同约定交纳物业服务费用等损害公共利益行为的业主,其表决权与被选举权按照下列第    2   项办法统计:

    1、予以限制,其投票权数不计入总人数、建筑物总面积。

    2、不进行限制,其投票权数计入总人数、建筑物总面积。

    3、                     

    (四)投票人姓名、专有部分座落或投票人签名因未填写、涂改、字迹不清等原因造成无法辨认的,视为无效票。

    (五)单个事项表决意见不按表决票规定符号填写的,按照下列第     1  项办法统计:

    1、该单个事项表决意见无效,但不影响其他事项表决意见的统计。

    2、该张表决票视为无效票。

    3已经发放选票,但未按规定时间投票的,视为弃权;和主动弃权的均计入多数票。

    第十八条  业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向所在街道办事处(乡镇人民政府)书面提出撤销申请;业主大会形成的决议侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

    第十九条 本业主大会建立印章管理制度如下:

    (一)业主委员会印章由业主委员会指派专人保管。印章保管人不得将印章转借他人,如确因工作需要或印章保管人外出,由业主委员会会议决定印章暂时保管人,并办理暂时交管手续。印章保管人对印章应当妥善保管,防止印章丢失、被盗和被盗用,如发现上述情况应当立即报告并采取补救措施。

    (二)业主委员会依据职责范围使用印章。每次印章使用应当有记录,记录内容包括申请使用人姓名、用途、用印时间、盖章人(经办人)姓名。记录应当存档,业主可以申请查阅。

    (三)违反业主大会决定、业主委员会决定使用印章或拒绝使用印章的,由印章保管人承担责任;造成经济损失或不良影响的,依法追究印章保管人的相应责任。业主委员会印章遗失的,业主委员会应当向社会公告并按照相关规定重新刻制业主委员会印章。违反上述规定,印章遗失后造成经济损失或不良影响的,由印章遗失责任人承担相应的责任。

    第二十条 业主大会参考下列原则制定业主共有资金财务管理制度:

    (一)属于本物业管理区域内全体业主或相关业主所有资金的收支范围按本物业管理区域管理规约、业主大会议事规则相关约定执行,并由业主委员会负责业主大会的财务管理。

    (二)业主委员会应明确业主共有资金财务管理负责人,该负责人承担会计管理责任;业主委员会可外聘专业财务管理人员,财务管理人员由会计、出纳组成,岗位应分工明确。会计人员负责建立会计账册,审核原始单证,编制会计凭证,登记会计账册,编制会计报表;出纳人员负责货币资金的日常收支管理,出纳人员应建立现金日记账和银行存款日记账;出纳现金收支应日清月结,月末会计与出纳应进行对账,确保业主大会的财产安全完整。财务人员必须持有会计从业资格证书,应坚持原则,依照《中华人民共和国会计法》和相关财税法规的规定进行会计核算。

    (三)业主委员会应建立内部控制制度,会计人员与出纳人员必须岗位分离,会计人员不得经手现金收支和实物资产管理;出纳人员不得兼管审核、会计档案保管和各类帐目的登记工作。业主委员会负责费用审批的人员与事务经办人员应执行分离制度,负责费用审批的人员,不得经手物品和劳务采购等事务工作。费用报销必须由经办人填写报销单据并签字确认,业主委员会其他委员或其他同行人员签字证明,业主委员会主任审批。

    (四)业主委员会委员费用审批应遵守业主委员会财务制度中有关费用开支的规定。

    (五)全体业主或相关业主在取得物业共用部分经营所得收益时,统一由会计开据收款收据,款项交由出纳收款入账并在收款收据上签字加盖业主委员会公章。严禁任何人截留、挪作他用、私分、私存物业共用部分经营所得收益。

    (六)业主委员会应当按照国家规定的财务管理制度进行财务管理,建立完善的财务管理制度,按照相关规定建立日常资金和资产管理台账,财务账目实行公开化,接受业主监督。

    (七)业主大会以及业主委员会不得向任何单位及个人借款或为任何第三方提供担保。

    (八)会计核算年度结束,业主共有资金使用有节余时,自动结转到下一年度;资金发生不足时,由业主委员会草拟筹集方案,提交业主大会会议决定。

    (九)业主、业主大会及其委员会不得侵占属于本物业管理区域全体业主或部分业主所有的资金;侵占全体业主或部分业主所有资金的,受侵害的业主可以依法向人民法院提起诉讼。

    第二十一条 本业主大会的业主委员会印章、档案资料、财务凭证及财物的移交制度如下:

    (一)业主委员会换届时,如遇到不可抗因素导致换届拖后或换届不成功的在十日内,将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交街道办事处(乡镇人民政府)保管。街道办事处(乡镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后3-5(更改)日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

    (二)保管业主委员会印章、如财务人员辞职有关的档案资料或财务凭证、财物的业主委员会委员资格终止的,应当自资格终止之日起三日内向业主委员会移交其保管的业主委员会印章、档案资料或财务凭证、财物。业主委员会重新确定印章、档案资料或财务凭证、财物保管人,并完成印章、档案资料或财务凭证、财物交接工作。

    (三)业主委员会委员集体提出辞职的,应当向业主大会报告工作、说明辞职理由,并以书面形式告知物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)。在报告同时,应当将其保管的档案资料、印章、其他财物和账目(封存并)交由街道办事处(乡镇人民政府)暂时保管。

    第二十二条 业主大会、业主委员会等工作经费用于下列开支:

    (一)电话费、纸张费、邮递费、日常办公等费用;

    (二)业主委员会工作人员或聘用工作人员工资和津贴,共计费用       元/月,

    具体支付对象如下:

    1、       ,费用       元/月;(删除)

    2、       ,费用       元/月;(删除)

    (三)被聘用人员工资不低于本市最低工资(小时//月)

    (四)     (如有改动会在业主大会中提出)

    (五)经费用途业主委员会经费用于下列开支:

     

    1.用于补充专项维修资金,业主福利,原则上60%不低于总支出的50%;用于公有部分区域内的设施、设备等建设和维护;物业管理活动的审计、审价费用及全体业主利益的诉讼费、律师费、公共区域保险等和全体业主有关其它需求。

     

    2.用于业主大会、业主委员会会议开支、活动必要的日常办公等费用,有关人员津贴(工资),共计费用不超过总支出的40%;一般为30%

    3. 用于其它方面的费用,不超过总支出的10%

    合计不超过100%,如有结余自动纳入下一年度。

    (六)共用部分收益的来源

    本住宅小区内物业共用部分收益一般包括:占用业主共用的道路或者其他场地(含小区规划配套人防系统使用权在全体业主或部分业主出租出售停放车辆、仓储;物业专属用房(场、地)用作生产、经营产生的收益所得的收益;电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地(含绿地)户外广告、经营其他应当归入共同拥有部分物业的业主所有的收益。物业服务企业违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。

    (七)共有部分收益归属和分配

    本物业管理区域共用部分收益归业主共有,禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。业主对共用部分享有权利,承担义务,不得以放弃权利不履行义务;本物业管理区域共用部分收益,按照业主专有部分占建筑物总面积的比例分配,共有部分收益情况每(半年、一年)公布一次。

    (八)共用部分收益的使用规范

    其经营收入扣除由业主委员会委托物业服务企业经营合理成本后,其收益属于全体业主共有,专款专用。

    第二十三条 业主大会、业主委员会等开展工作的经费,不得强制要求物业服务人承担,其工作经费来源,采用下列第(     2 、34 )种筹集方式:

    (一)业主每月按每平方米建筑面积交纳       元;

    (二)业主共有资金;

    (三)业主自愿捐赠;

    (四) 由业主委员会和物业服务企业协商从物业费中少量支持                    

    业主共有资金及业主大会、业主委员会等工作经费归全体业主共有,依据法律、法规、规章、管理规约和本议事规则进行财务管理。经费收支账目于每6个月-12个月在物业管理区域内公布一次,接受业主大会、业主的监督。

    业主委员会可聘请专职人员担任财务管理(会计、出纳)、综合管理等岗位,聘用人员酬金从业主大会、业主委员会工作经费中拨付,聘用的专职人员不能参与业主委员会会议的表决。

     

  1. 业主委员会

     

    第二十四条 业主委员会执行业主大会的决定,接受业主的监督,依法履行下列职责:

    (一)执行业主大会的决定和决议;

    (二)召集业主大会会议,定期书面向业主大会报告工作并在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受业主质询;

    (三)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同;

    (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,形成议案提交业主大会会议决定,监督物业服务人履行物业服务合同,协调处理物业管理活动中的相关问题;

    (五)督促业主、物业使用人遵守管理规约,调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

    (六)组织住宅专项维修资金的筹集和使用;

    (七)根据管理规约和业主大会议事规则,决定共用部位、共用设施设备的经营方式,管理、使用并公布经营所得收益情况;

    (八)配合街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会、公安机关等做好物业管理区域的社区建设、社会治安等工作;

    (九)定期向业主大会报告物业管理情况;

    (十)拟订业主委员会的年度财务预算方案、决算方案,提交业主大会会议决定;

    (十一)对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管,建立并妥善保管工作档案,为业主提供查阅和(申请)复制档案资料的便利;

    (十二)调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

    (十三)根据业主的意见、建议和要求,拟订《业主大会议事规则》和《管理规约》修改方案,提交业主大会会议决定;

    (十四)拟订物业管理区域内物业共用部分的使用、收益方案和业主共有资金管理方案,提交业主大会会议决定;

    (十五)建立业主委员会接待制度,接受业主、物业使用人的咨询、投诉和监督,并定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告;

    (十六)物业服务企业或其他管理人的选聘

    业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业,可授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

    业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前,应当召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

    召开业主大会会议之前,业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业或其他管理人选聘的意见和要求,并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案(选聘方式、具体实施者)和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。   

    业主委员会应当按照本规则的约定,将以上公告内容提交业主大会会议表决,作出业主大会决定,并在物业管理区域显著位置公告。

    (十七)物业服务合同签订

    业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业或其他管理人之日起30日内,与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同,并加盖业主大会印章。

    物业服务合同签订后,业主委员会应当将物业服务合同主要内容(物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等)在本物业管理区域内公告,接受业主的监督、查询。

    物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。

    物业服务合同期限届满前3月,业主委员会应当按照物业服务合同的约定,就是否另行签订物业服务合同或者续签物业服务合同等事项提交业主大会决定。物业服务公司在合同期限届满后未与业委会(管理委员会)签订合同并公示通过的,原服务合同效,但是服务期限为不定期,当事人可以随时解除不定期服务合同,但是应当提前60日书面通知。物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限内退出物业服务区域,将物业用房、相关设施、物业服务所必须的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或其指定的人,配合新的物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理情况。原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。(管理委员会)公示说明情况,及时召开业主大会决议选聘其它物业服务公司。如需要临时物业服务或者自制管理,草拟临时物业管理合同、期限;小区自制管理办法,予以公示并表决通过。

    (十)对违反国家和本市相关规定以及《管理规约》、《业主大会议事规则》的行为,可以要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、赔偿损失;

    (十)法律、法规规定或者业主大会赋予的其他职责。

    第二十五条 业主委员会成员由本物业管理区域内的业主担任,并应当符合下列条件:

    (一)具有完全民事行为能力;

    (二)遵守《管理规约》、《业主大会议事规则》;

    (三)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

    (四)具有一定组织能力;

    (五)具备必要的工作时间;

    (六)年龄小于70周岁  

    业主是法人或者其他组织的,可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。本物业管理区域内,一个法人或者其他组织只能由一个自然人代表。一套房屋的不动产登记证明上业主人数超过一人的,由证载业主授权其中一人参加业主委员会的选举。

    符合条件的党员、社区居民委员会成员在参选业主委员会委员时可以优先入选。(补充:同等选票优先)

    第二十六条 有以下行为的业主,不得担任业主委员会委员:

    (一)不具有完全民事行为能力的;

    (二)本人及其配偶、直系亲属与同一物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

    (三)有损坏房屋承重结构、违法建设、破坏房屋外貌或者擅自改变物业使用性质等物业不当使用行为且未改正的;

    (四)在服务质量合格的前提下,应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,未按照规定交纳物业服务费用、汽车停放费用和住宅专项维修资金等相关费用且未改正的;

    (五)违反有关房屋出租规定且未改正的;

    (六)妨碍公正履行职务或牟取其他利益且未改正的;

    (七)有个人不良信用记录情节严重的;有刑事案的:

    (八) 具备履职条件,应当履行业主自治活动职责而不履行的;

    (九)  年龄大于70周岁   ;

    (十)有违反《管理规约》(《临时管理规约》)、《业主大会议事规则》,或者其他不宜担任业主委员会委员的情形。

    十一)在服务质量合格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则情况下欠物业服务费用12个月以上的;

    (十二)因疾病等原因丧失履行职责能力;

    (十三)有犯罪行为的。

    第二十七条 业主委员会设委员   5  名,其中主任一名,副主任   2   名,本物业管理区域选举候补委员     2  名。

    业主委员会委员实行任期制,委员每届任期不得超过  4 

    业主委员会主任和副主任在全体委员中推选产生,业主委员会主任或者副主任委员资格终止的,业主委员会应及时召开业主委员会会议,重新推选产生业主委员会主任或者副主任。

    业主委员会候补委员可以列席业主委员会会议,但不参与表决。

    第二十 业主委员会主任负责业主委员会的日常事务,履行以下职责:

    (一)负责召集业主委员会会议;

    (二)主持制订业主委员会工作计划和实施方案;

    (三)主持制订印章使用管理、档案资料管理和财务管理等制度;

    (四)代表业主委员会向业主大会汇报工作;

    (五)组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

    (六)执行业主大会,业主委员会决定;

    (七)完成业主委员会交办的工作。

    二十九 业主委员会副主任履行以下职责:

    (一)协助业主委员会主任工作;

    (二)根据业主委员会主任的授权,召集业主委员会会议,主持业主委员会工作;

    (三)业主委员会主任缺席时,代行其职责;

    (四)执行业主大会,业主委员会决定;

    (五)完成业主委员会交办的工作。

    第三十条 业主委员会委员依法履行以下职责:

    (一)参加业主委员会会议等有关活动;

    (二)参与制订业主委员会工作计划、实施方案、工作报告;

    (三)参与组织、协调、解决本物业管理区域物业管理实施工作中的日常问题;

    (四)联系业主、业主代表,广泛了解本物业管理区域内物业管理动态、情况和问题,向业主委员会或者通过业主委员会向业主大会反映业主的意见和建议;

    (五)承担业主委员会布置的专项工作;

    (六)执行业主大会、业主委员会的决定,完成业主委员会交办的工作。

    第三十 业主委员会任期届满九十日前,在街道办事处(乡镇人民政府)依法指导、协助下成立换届改选小组,开展换届选举工作,业主委员会委员完成换届选举后,应当及时办理变更备案手续。

    业主委员会逾期未能换届改选的,向街道办事处(乡镇人民政府)申请,指导社区居民委员会依法组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

    第三十 业主委员会委员候选人采用第   14   ( 可复选 )种方式产生:

    (一)由业主报名自荐;

    (二)由换届改选小组中       %以上成员共同提名;

    (三)由       名业主联名推荐;

    (四)由楼栋、片区业主推荐产生;

    (五)              

    第三十 业主委员会委员任期内出现名额空缺的,由候补委员按照得票顺序自动补足;候补委员递补后,业主委员会人员总数仍不足总数二分之一的,业主委员会应当组织召开业主大会会议决定增补委员,在委员增补之前,不得以业主委员会的名义从事组织召开业主大会会议决定增补委员以外的活动。

    第三十 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员资格及业主委员会职务自行终止,并应当自终止之日起五日内移交其使用、保管的文书、印章以及其他属于全体业主所有的财物:

    (一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的。

    (二)依法被追究刑事责任或被限制人身自由超过三个月的。

    (三)以书面形式向业主大会提出辞呈的。

    (四)拒不履行业主义务的。

    (五)一年内累计缺席业主委员会会议总次数一半以上的。

    (六)因疾病等原因丧失履行职责能力的。

    (七)存在本规则第二十六条行为的。

    (八)依法应当终止的其它情形。

    有前款情形之一的,业主委员会应当停止其履行职责,报所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案,并在物业管理区域显著位置公示,公示时间不得少于七日。

    第三十 业主委员会会议分为定期会议和临时会议。业主委员会会议应当按照下列原则召开:

    (一)每(6个月-12个月)应召开一次业主委员会定期会议;

    (二)经三分之一以上业主委员会委员提议,应召开业主委员会临时会议;

    (三)业主委员会主任认为有必要的,应召开业主委员会临时会议;

    (四)其它法律、法规要求召开业主委员会会议的;

    第三十 业主委员会会议按照下列规则召开:

    (一)会议由主任或其委托的副主任负责召集,并决定会议召开的时间、地点等。主任和副主任均不履职的,三分之一以上的委员可以提议召开业主委员会会议,可由街道办事处(乡镇人民政府)指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

    (二)除法人或其他组织外,业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议,委员因故不能参加会议的,提前一日向业主委员会召集人说明,业主委员会会议应当邀请社区居民委员会派员列席。

    (三)提前将会议通知及有关材料送达每位委员。

    (四)做好会议记录并由主持人和记录人签字,涉及重要事项的会议由全体出席会议的委员签字。

    (五)会议有过半数委员出席,作出的业主委员会决定(包括形成的业主委员会议案)须经全体委员半数以上签字同意通过。

    (六)业主委员会会议决定的议事文件由业主委员会发布或签署,并由出席会议的业主委员会委员签字并加盖业主委员会印章后存档。

    业主委员会应当将业主委员会的决定(包括业主委员会议案)在作出之日起7日内以书面形式在物业管理区域内公告,接受业主的查询和监督。

    第三十 业主委员会应当做好业主大会会议、业主委员会会议的书面记录,并安排专人负责会议记录和会议资料的存档。

    业主委员会会议书面记录由会议主持人、记录人和全体出席会议的业主委员会委员签字,并加盖业主委员会印章后存档。

    第三十 业主委员会应当建立包含下列内容的工作档案:

    (一)物业管理区域内的物业资料;

    (二)各类会议记录纪要;

    (三)业主大会业主委员会作出的决议、决定等书面材料;

    (四)业主大会成立备案及业主委员会委员产生、备案及更新备案的材料;

    (五)业主清册及联系方式;

    (六)签订的物业服务合同;

    (七)有关法律、法规和业务往来文件;

    (八)业主和物业使用人的提议、书面意见、建议书;

    (九)利用物业共用部分经营所得收益的收支情况清册;

    (十)业主大会、业主委员会工作经费的收支情况清册;

    (十一)其他相关资料。

    业主大会表决资料和业主委员会重大表决记录档案管理存档期不少于十年,一般资料存档期不少于五年。

     

    第四章 业主监督与行政指导

     

    三十九 业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况,行使下列权利:

    (一)按《业主大会议事规则》约定发起业主联名,提议召开业主大会临时会议;

    (二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议;

    (三)参加业主大会会议,就小区共同管理事项行使表决权;

    (四)参加业主小组议事,就小组共同管理事项行使表决权;

    (五)选举业主委员会成员和本小组业主代表,并享有被选举权;

    (六)旁听业主委员会会议;

    (七)监督业主委员会的日常工作,并提出建议;

    (八)对侵害共同利益和专有利益的决定,可以提出诉讼;

    (九)根据《管理规约》和《业主大会议事规则》的约定,查询与小区共同管理事项有关的资料;

    (十)法律、法规规定的其它权利。

    第四十条 业主大会、业主委员会应当配合社区居民委员会依法履行自治管理职责,支持社区居民委员会开展工作,共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议,应当告知社区居民委员会,并听取其意见。

    第四十 业主认为业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规规定的,可以向街道办事处(乡镇人民政府)书面提出撤销申请。

    业主委员会不能正常开展工作,不履行职责,或未按规定及时召开业主大会会议的,由物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)责令其限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责,拒不改正的,由街道办事处(乡镇人民政府)指导社区居民委员会召开业主大会临时会议,共同决定有关事项。

    业主委员会换届、业主委员会不能正常履行职责期间或无业主委员会的情况下,可以由街道办事处(乡镇人民政府)指导社区居民委员会或者成立物业管理委员会,代行业主委员会职责。

    第四十 物业管理委员会由业主代表   5-7 名,社区居民委员会代表  1  名,建设单位代表    名,共     组成,主任由    社区     担任(业主代表/社区居民委员会代表),副主任由    业主   担任(业主代表/社区居民委员会代表)。物业管理委员会中业主代表所占比例不低于成员总人数的百分之五十,由街道办事处(乡镇人民政府)组织业主推荐产生。

    物业管理委员会任期  1年。

    物业管理委员会管理制度、换届、补选等参照本规则中业主委员会相关内容执行。

    社区居民委员会代表、建设单位代表因职务发生变更的,可按照社区居民委员会、建设单位授权意见直接变更,在物业管理区域内显著位置进行公示,并按照相关程序办理变更备案。

     

    第五章 附则

     

    第四十 业主大会会议通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分;本规则的修订经业主大会会议通过;本规则未尽事项由业主大会会议补充。

    第四十 本规则对本物业管理区域内的各业主和物业使用人均具有约束力。物业的所有人发生变更时,本规则的效力同样适用于物业的继受人。

    本规则自业主大会会议表决通过之日(          日)起生效。

    第四十 本规则由业主大会授权的业主委员会解释。如本规则与现行法律、法规、规章有相抵触的条款,则该条款无效,但不影响其他条款的效力。

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