宜昌市金家和苑小区业主大会议事规则和工作规则

第一章  总则

第一条  制定依据

       根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》《宜昌市住宅小区物业管理条例》和住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等规定，制定本业主大会议事规则 (以下简称本规则)。

第二条  业主大会名称及其执行机构议事活动用房

业主大会名称：宜昌市金家和苑小区业主大会

业主委员会名称：宜昌市金家和苑小区业主委员会

业主委员会议事活动用房位置：宜昌市金家和苑小区4号院一楼

物业区域：宜昌市西陵区金家和苑小区坐落于宜昌市西陵区云集街道金家台路2号4号5-1、5-2号，东至铁路沿线南至三峡大学小区，西至东山大道青年未来城、北至市社会福利院。

物业区域地址宜昌市西陵区金家和苑金家台4号

第三条 业主大会组成和宗旨

业主大会由本物业区域内全体业主组成，代表和维护本物业区域内全体业主在物业管理中的合法权益，依法、依本物业区域管理规约和本规则约定履行职责。

第四条 业主大会的执行机构

金家和苑业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议依法选举产生， 依法履行业主大会赋予的职责，接受业主的监督。根据服务合同，监督和协助物业服务人履行约定，规范服务行为。业主委员会委员和候补委员，由业主大会会议依法选举产生。业主大会会议选举产生的业主委员会，已经依法向物业所在地的云集街道办事处和西陵区住建主管部门备案。将业主委员会委员、候补委员的姓名、联系电话和委员分工情况已在本物业区域内显著位置公布。

第五条 业主大会、业主委员会与相关部门的关系

业主大会、业主委员会应自觉接受物业所在地云集街道办事处、山庄路居民委员会、西陵区住建局和相关行政管理部门的指导和监督，依法履行职责，配合云集派出所山庄路民委员会相互协作，共同做好维护物业区域内的社会治安等相关工作，规范运作。

第二章  业主大会

第六条  业主大会的成立

本物业区域业主大会自业主大会会议表决通过《业主大会议事规则》《管理规约》，选举产生或换届业主委员会之日起成立。

第七条  业主大会议事内容

(一) 制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

(二) 选举业主委员会，更换业主委员会委员、候补委员或者撤销业主委员会委员职务；

(三) 选聘、续聘和解聘物业服务人或者决定自行管理物业；

(四) 审议业主委员会提交的物业服务合同草案，确定或者调整物业服务方式、内容、标准和价格；

(五) 管理、使用住宅专项维修资金；

(六) 筹集住宅专项维修资金；

(七) 改建、重建建筑物及其附属设施；

(八) 利用业主共有部分从事经营活动或者改变业主共有部分的用途；

(九) 改变或者撤销业主委员会作出的决定；

(十) 法律、法规规定的其他事项。

第八条  业主大会定期会议

业主大会每年召开一次定期会议，召开时间为每年元月15日。业主大会定期会议由业主委员会负责组织。

业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主，将会议议题及其具体内容、时间、地点、召开方式等在物业区域内显著位置公布，并报物业区域所在地的居(村)民委员会。业主委员会应当邀请居(村)民委员会派代表出席会议。

第九条  业主大会临时会议

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

(一) 业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的；

(二) 需要提前终止物业服务合同或者重新选聘物业服务人的；

(三) 发生重大事故或紧急事件需要及时处理的；

(四) 业主委员会委员缺额且经候补委员递补后仍然缺额的；

(五) 业主委员会候补委员缺额的；

属本条第(一)项情形，应符合下列条件：

1.有明确的发起人；

2.提议事项明确，属于业主大会议事范围。

业主委员会应当自收到业主提议之日起 30 日内组织召开业主大会临时会议。

属本条第 (二) 项情形，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

属本条第 (三) 项情形，业主委员会应当在事件发生之日起   日内召开业主大会临时会议。

属本条第(四)、(五)项情形的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，补选委员和候补委员。

第十条  业主大会会议的形式

根据本物业区域的实际情况，业主大会会议可采取以下的形式。

(一) 集体讨论：由全体业主直接参加业主大会会议，并就业主大会会议需要决议的事项进行投票表决。

(二) 书面征求意见：业主委员会(换届小组)将业主大会议事内容 在本物业区域内显著位置公布，并向全体业主发放书面征求意见表决票， 由业主对议事内容进行投票表决。

(三) 电子投票：由全体业主在政府建设的电子投票系统上投票表决。

第十一条  业主大会会议业主投票权的确定

业主在业主大会会议上的投票权，按照国家、省、市有关规定执行。

第十二条  业主大会会议投票方式

业主大会会议投票采用以下第几种方式：

( 一) 纸质投票：

1.现场投票；

2.挂号信、邮政快递方式投票。

采用纸质方式投票，业主因故不能到场的，可由业主本人填写表决选举票后，委托其他业主代为投递；也可以按本规则规定的纸质投票方式中的其他方式投票。

业主可以出具授权委托书，委托代理人参加业主大会会议并投票。授权委托书应当载明委托人身份证号码、联系电话、签名，以及代理人的姓名、代理事项、权限和期间，并由被代理人签名或者盖章。委托代理人投票的，受委托人应当采用纸质方式现场投票。

第十三条  业主大会会议参会表决业主的计算方法

(一) 采用集体讨论形式召开的，参会表决业主数按亲临会议现场并参加投票表决的业主和持有业主书面委托书的代理人之和计算。

(二) 采用书面征求意见形式召开的，采取下列第 (可多选) 项确认参加会议表决的业主之和计算：

1.业主在纸票上签名确认，并将纸票投入票箱的；

2.业主在 (政府建设的电子投票系统名称)电子投票系统投票的；

3.业主书面委托的代理人在纸票上签名确认，并将纸票投入票箱的 (受委托人应当出示并提交委托书)；

4.业主在纸票上签名确认，通过挂号信、邮政快递等投送方式在规定 的时间寄达到筹备组，筹备组确认收悉的；

5.业主在表决选举票上签名确认，通过电子邮件、微信、QQ 方式在规定的时间内已传输到筹备组指定的电子邮箱、微信号、QQ 号，筹备组确认收悉的；

第十四条  业主参加业主大会的代理

业主可以委托他人参加业主大会会议表决投票。受委托人应当持委托人出具的书面委托书、本人有效身份证明、等文件参加业主大会会议表决投票，并根据委托事项行使业主权利。

受委托人不具有被选举权。

业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人代为行使投票权。

业主为法人的，由法定代表人或者法定代表人授权的自然人代表行使投票权；业主为非法人组织的，由非法人组织授权的自然人代表行使投票权。

受委托人应当具有完全民事行为能力，接受委托不超过1人。

第十五条  业主大会会议表决票的发放

业主委员会(换届小组)应当组建收发票组，每组不少于2人，由从业主委员会(换届小组)招募的热心业主、共同组成。业主委员会候选人及其直系亲属、应当回避。采用纸质投票方式投票的，由收发票组负责纸质表决票(以下简称纸票)的发放。收发票组当面递交纸票的，由业主在纸票发放签收登记表上签字。收票人为非业主时，收发票组应当场联系、告知业主，并请收票人将纸票及时转交业主；放入业主信箱内或者业主建筑物专有部分的，收发票组应当记录详细情况；邮寄的，收发票组应当保留邮寄存根。

发放纸票的时间为当日。发放纸票时间结束后，业主委员会(换届小组)应当公布纸票发放情况。公布内容包括：纸票送达的基本情况；无法送达的业主名单(提示：建议使用房屋坐落信息)；提请未收到纸票业主注意的事项(包括请业主见到公布的信息后速与筹备组联系，在投票截止时间前领取纸票，行使投票权)；业主委员会(换届小组)的联系方式等。

第十六条  业主大会会议的表决规则

凡业主大会会议决定的事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。

决定下列事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意：

业主委员会工作规则；

( 一) 制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、

 (二) 选聘、续聘和解聘物业服务人或者决定自行管理物业；

(三) 物业服务合同的主要内容(包括物业服务方式、内容、标准和价格)；

(四) 使用建筑物及其附属设施的维修资金；

(五) 选举、更换、罢免业主委员会委员、候补委员；

(六) 业主委员会的工作权限和工作经费；

(七) 物业共有部分的经营、收益分配和使用等事项；

(八) 物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的制度；

(九) 利用本物业区域内公共场地、道路停放机动车的车位设置、管 理、收费等事项；

(十) 全体业主与物业管理有关的诉讼事宜；

(十一) 改变或者撤销业主委员会作出的决定；

(十二) 有关共有和共同管理权益的其他重大事项。

决定下列事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意：

(一) 筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

(二) 改建、重建建筑物及其附属设施；

(三) 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

第十七条  业主大会决定的形成

业主大会会议投票表决意见分为同意、反对、弃权三类，业主表达意见时只能选择其中的一类，多选(二类及以上)的，该业主在该事项的表决无效。表决选举票一经投出，不得再进行任何更改。

业主委员会(换届小组)在业主大会会议投票结束后，应在业主代表、居(村)民委员会或物业所在地街道办事处或公证机构的见证下，采取公开验票方式进行表决结果的统计。在监票人的监督由唱票人、计票人认真核对、计算票数，当场公布投票统计结果。监票人、 唱票人、计票人应当由业主委员会委员 (包括委员候选人) 及其直系亲属以外的业主和居 (村) 民委员会代表担任。

业主大会依据业主委员会(换届小组)对业主投票表决情况的统计结果，形成业主大会决定。业主大会决定对本物业区域内的全体业主和物业使用人具有约束力。

业主大会会议结束后，业主委员会 (换届小组) 应当将业主大会会议投票表决情况和相关资料报送街道办事处 、居 (村) 民 委员会，并在物业区域内显著位置公布，公布期限不少于七日。

第十八条  业主大会投票方式的约定 (可以多选)

( 一) 采用纸质投票方式投票：

1.现场投票。业主委员会 (换届小组) 应当确认业主的身份。投票时 间以业主委员会 (换届小组) 公布的召开业主大会通知的时间为准，发放 纸票与投票可以同时进行。投票采用下列第 (可多选)  种方式进行：

①流动投票。即投票期间，由收发票组上门收集业主的投票。在确认投票者的业主身份后，由业主将填好并签名的纸票投入到收发票组携带的流动票箱内。

②集中投票。即投票期间，业主委员会 (换届小组) 在物业区域出入口或指定地点设立投票箱，由业主或受托人持有效证明，将填好并签名的纸票投入票箱。收发票组应当在投票点做好身份验核、签收及登记纸票等工作。业主委员会 (换届小组) 应当邀请山庄路社区派员到场监督。

2.寄达投票。业主将经本人签名确认的表决票连同本人同时持有签名确认的表决票和本人身份证的照片(至少一张) ，于投票截止时间前寄达业主委员会 (换届小组) 。业主委员会 (换届小组) 应当确认业主的身份和业主的通信地址等信息。

(二) 采用电子投票方式投票：

1.业主委员会 (换届小组) 应当公布电子投票规则、投票操作指南， 供业主按程序绑定房屋信息。

2.业主委员会 (换届小组) 应当确认业主的身份。

3.业主委员会 (换届小组) 应当分别按照业主大会会议通知规定的会 议时间起点、终点 (时间跨度不宜超过20 日) 在电子投票平台中开启、关闭投票。

(三) 采用电子邮件、微信、QQ方式投票：

1.业主委员会 (换届小组) 应当确认业主身份和业主的电子邮箱号、微信号、QQ 号等信息。

2.业主将经本人签名确认的表决票扫描件(或照片)连同本人同时持有签名确认的表决票和本人身份证的照片(至少一张)，通过经业主委员会(换届小组)确认的电子邮箱地址、微信号、QQ 号，于投票截止时间前寄达业主委员会(换届小组)。

第十九条  提议再次召开业主大会会议的限制

业主大会已经作出决定的，业主在1年 (建议：不少于12个月)内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

第二十条  物业服务人的选聘

业主大会选聘物业服务人之前，业主委员会应当将选聘方案、物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容提交业主大会会议进行表决，并将表决结果以书面形式 在本物业区域内显著位置公布。在同等条件下优先选择信用评价前20名的“红榜”企业，原则不选择“黑榜”企业。

业主大会对候选物业服务人进行投票时，若首轮投票没有候选物业服 务人获得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的，则应当在首轮投票获得前二名的候选物业服务人中进行第二轮投票。第二轮投票仍未有获得参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的，由业主委员会重新拟定选聘方案后提交 业主大会会议表决。

第二十一条  物业服务合同签订

业主委员会应当在业主大会依法作出选聘决定之日起30日内，代表业主与业主大会选聘的物业服务人签订服务合同。

服务合同签订后，业主委员会应当将服务合同主要内容(服务事项、 服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等)在本物业区域内显著位置公布，接受业主的监督、查询。业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。

第二十二条  共有部分经营与收益使用

利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规的规定和本物业 区域管理规约的约定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，由业主委员会按照业主大会或者相关业主的决定，委托受聘的物业人代表业主与经营单位签订有关协议，但协议期限不得超过物业服务合同期限。停车场等共有部位产生的收益可用于开支小区物业服务费用和业委会工作经费及业委会委员补贴。

共有部分经营收益，由业主委员会委托 专职财务对公账户专帐管理，收益的使用按照本物业区域管理规约的有关约定执行。

第三章 业主委员会

第二十三条  业主委员会的组成与任期

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，依法履行业主大会、管理规约、业主大会议事规则赋予的各项职责，向业主大会报告工作，接受业主大会、业主的监督。

本物业区域业主委员会由委员五名和候补委员两名 (候补委员不超过委员人数的二分一) 组成，其中主任壹名，副主任壹名，主任、副主任在委员中推选产生。业主委员会任期自业主大会选举产生之日起计算，每届任期五年，可以连选连任。业主委员会委员、候补委员与业委会任期相同。业主委员会委员具有同等表决权。候补委员列席业主委员会会议，不具有表决权。

业主委员会委员因故缺额，由候补委员按得票排名顺序自动递补成正式委员。(提示：排序应与《业主委员会选举办法》保持一致)

第二十四条  业主委员会委员、候补委员的条件

业主委员会委员、候补委员应当符合下列条件：

(一) 本物业区域内的业主；

(二) 具有完全民事行为能力；

(三) 遵守国家有关法律、法规；

(四) 遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

(五) 热心公益事业，责任心强，公正廉洁；

(六) 具有一定的组织能力；

(七) 具备必要的工作时间。

有下列情形之一的，不得作为业主委员会委员、候补委员候选人：

(一) 本人及其近亲属与为本住宅物业区域提供服务的物业服务人有直接利害关系的；

(二) 有物业不当使用行为且未改正的；

(三) 不适宜担任业主委员会委员、候补委员的其他情形。

第二十五条   业主委员会职责

业主委员会履行下列职责：

(一) 依法忠实履行职责，执行业主大会的决定和决议；

(二) 召集业主大会会议，定期向业主大会报告工作，并在物业区域内显著位置公布书面报告，接受业主询问；

(三) 根据业主大会决定，代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务人签订物业服务合同；

(四) 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务人履行物业服务合同，协调处理物业服务活动中的相关问题，维护业主合法权益；

(五) 根据业主意见、建议和要求，拟订议案，提交业主大会会议决定；

(六) 督促业主、物业使用人遵守管理规约，调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

(七) 督促违反《物业服务合同》约定逾期不交纳物业服务费用的业主，限期交纳物业服务费用；

(八) 组织、监督住宅专项维修资金的筹集、使用；

(九) 根据业主大会决定或者授权，决定共用部位、共用设施设备的经营方式和所得收益的管理、分配、使用，并公布经营所得收益和支出情况；

(十) 对有关档案资料、会议记录、印章及其他属于业主大会的财物进行妥善保管；

(十一)积极参加有关部门组织的物业管理培训，接受街道办事处、居民委员会以及住建主管部门的指导与监督；

(十二) 配合云集街道办山庄路居民委员会、云集派出所等做好物业区域内的社会治安、社区建设和公益宣传等工作；

 (十三) 法律、法规和管理规约规定的其他职责。

第二十六条  业主委员会选举

业主委员会选举、换届、改选等相关事宜，按照本物业区域业主大会表决通过的《业主委员会选举办法》执行。