4月27日凌晨1点，江北区金科廊桥水岸小区外，一辆私家车缓缓驶入新启用的商业街停车场。值班室里，保安小张翻着登记簿感慨：“以前这时候，消防通道都堵得水泄不通，现在总算清净了。”
这个曾经被“僵尸车”和乱停乱放困扰十余年的老小区，仅用一年多时间，就从停车大战的泥潭中，硬生生“挤”出一座每月公共收益12万元的智慧停车场。
这场变革的背后，是一个由退伍老兵、退休教师、“全职妈妈”等组成的业委会，在超大城市现代化治理的进程中，如何自治“突围”、探索一条基层治理新路子。
江北区金科廊桥水岸小区，昔日堵成“肠梗阻”的街道，如今变身整齐划一的停车区。（受访者供图）
“再拖下去，小区就要被车压垮了”
“早上抢车位像打仗，晚上回家像探险。”金科廊桥水岸小区业主李燕至今记得，2021年冬天，怀孕的她挺着大肚子在小区开车转了大概40分钟，才勉强找到地方停车，“当时，有的业主把车子停在消防通道，通道上的车都塞满了，救护车进不来，安全隐患真的是太大了！”
这份焦灼，是金科廊桥水岸2000多户居民共同的担忧。
这个小区于2006年建成，有2000多户居民，设计车位仅1200个，但八成家庭拥有2辆以上车辆，最多一户竟有5辆车。还有一个棘手的问题：小区外三块共7000平方米的商业用地长期无人管理，沦为“免费停车场”。高峰时涌入450辆外来车，有的“僵尸车”霸占车道三年不挪窝，摊贩见缝插针摆摊，垃圾遍地。
矛盾在2021年的一天集中爆发：一夜之间8辆占道车被扎胎，业主群里吵翻了天。
“区委下了三次整改令，物业换了两拨，但谁都啃不下这块‘硬骨头’。”58岁的业委会主任陈家德，这位曾参与抗洪抢险的退伍军人，在2022年业委会选举时拍案而起：“再拖下去，小区就要被车压垮了！”
新当选的6人业委会中，有退休教师、工程师和“全职妈妈”，他们面对的似乎是一个“死局”：建停车场需要超三分之二的业主同意，而此前三次业主大会均因分歧流产。
88.3%同意率背后的“敲门战术”
“不同意？那我就上门说理，直到你同意！”2023年春天，业委会副主任周明全带着37名志愿者，开始了自称“史上最艰难”的“签字行动”。
物业前台两个月只收到200份签名，志愿者们便逐户敲门。退休教师金素芬在11号楼吃了三次闭门羹，第四次带着停车场设计图登门：“您看，这里退1米5，绝不挡您家采光。”最终，反对最激烈的这名业主点了头。
这场“签字行动”藏着业主代表们的自治智慧：620份问卷精准锁定反对者诉求；三次现场会，设计师为残疾人车位调整方案；甚至为照顾“宝妈”群体，专门增设保姆车专用通道……
2023年10月，业主同意率升至88.3%，房屋面积占比达66.7%，双双超过法定门槛。
但真正的考验还在资金环节。30余万元建设费需由未来收益支付，没有企业愿接“空头支票”。陈家德找到相熟的工程队，以退役军人身份担保：“赚了钱先还你们！”
最终，施工单位垫资进场，业委会用“代持股公司”破解经营资质难题——由业委会控股的停车场管理公司就此诞生。
月收益12万元背后的“治理密码”
2024年9月，当220个智能车位正式启用时，连以前的反对者都沉默了：64个摄像头覆盖无死角，中控室大屏实时监控，扫码缴费10秒完成。
让不少业主没想到的是，在停车场管理公司管理之下，小区停车场每月平均收益达到12万元，更让人惊喜的是分红方案：每月平均12万元的公共收益中，起码50%拿来“反哺”社区，笔笔定期公示。“以前觉得业委会就会收钱，现在他们真把‘蛋糕’分明白了！”业主王先生指着账目公示栏上的收支明细说，上面连“换一颗螺丝钉花了2.5元”都写得清清楚楚。
这不是个例。在寸滩街道推动下，辖区37个小区的公共收支，哪怕是1元钱，都按月在“寸心如e家”平台上对全体居民公布，居民们对“家底”清清楚楚。
这两天，金科廊桥业委会正与业主们商议一个“新工程”——升级改造小区内86盏老旧路灯。业主们很有底气：改造的钱就从停车场收益来！
停车场带来的不仅是收益。曾经扎堆的“僵尸车”被分流到政府协调的临时停车场，消防通道全线畅通；外来车限时禁入后，晚归业主再也不用“抢车位”。
停车场的成功，也悄然改变了小区生态。业委会副主任周明全翻出今年的台账：随着停车场收益反哺社区、账目全透明，物业费缴费率飙升至96%。
在陈家德的手机上，有两张对比照片：一张是昔日堵成“肠梗阻”的街道，另一张是如今整齐划一的停车区。“有人说我们管得太宽，但业主自治不就是管别人管不了的事吗？”
对于金科廊桥水岸小区商业停车场的自治新路子，江北区寸滩街道党工委书记张中举认为，在街道和社区党委引导下，要选出真正能为居民办实事、解难题的业委会代表。当“政府管不到、市场不愿管、个体无力管”的真空地带出现时，业主自治将成为“破题之钥”。
