诉求

增加业务交流，加强指导培训

南宁市裕丰英伦小区的业委会主任杨建华，曾多次参加各地关于业主事务的论坛，还于今年组织了南宁首届业主事务高峰论坛。当前，他正在积极奔走，希望注册成立南宁市业主委员会协会。

作为代表全体业主对小区自治管理的业主组织，业委会该如何推进业主自治？建设什么样的组织才能善治小区？怎样才能与社区、物管企业等共同建设和谐家园？杨建华的见解简单明了：激励和监督缺一不可。

杨建华介绍，现在许多业委会成员都是靠着热心、责任心在开展业委会的工作，但是这些人也都有自己的全职工作，想要做好业委会的工作必须花费很多时间精力，“如果不认真做，容易引起业主的误解，所以很多成员干了一届以后就不愿意继续做这个吃力不讨好的工作了。”

对于业委会的信任问题，杨建华建议有条件的小区业委会，可建立类似监事会之类的组织，加强对业委会的监督，并把这些制度写入业主公约，传承下去，加上自身的垂范，给小区的后来人有制度可依、有前人可敬，形成一种小区自治的文明传统。

他同时也希望，政府应该加大对业委会工作的宣传、监督、指导力度，派熟悉业委会相关法规、有经验的人给予指导，对业委会的筹备、成立、换届等工作，开展相关的培训。

监管

按程序走重要，沟通和动员不可少

记者从市住房局了解到，很多小区成立业委会困难，除了客观上难以满足相关条件，主观上也有原因。比如小区好不容易成立了第一届业委会，没过几年就因换届不顺而“断档”，这种情况在南宁不乏其例。换届“断档”，多是与主观因素有关。比如小区业主人心涣散，对业委会的工作失去信心，也没有人积极出来“当家”。

房管部门有关人员指出，部门在行政业务方面的监督和指导必不可少，但是有些小区业主参与度不高、意识不强，只能靠筹备组、业委会成员自己做动员工作；行政部门毕竟不是物业产权单位，不可能对这类业主下行政命令。

另外，城市商业小区的邻里关系现状，也影响着工作的开展。比如邻里互不相识，平时关门闭户的，这就更加考验业委会工作的方法和技巧。但是不管怎样，筹备人员或业委会成员，须有较高的热情，本着公益的心态，并且要有相对较多的时间，再按法规和程序办事，才可能为小区成立业委会。

南宁市住房局表示，下一步将会抓紧物业管理立法工作、加大宣传力度和加强培训力度。

业委会成立攻略

●成立业委会的条件：

（一）小区交付面积达到建筑物总面积百分之五十以上的，或者首套房屋交付使用已满两年的，建设单位应当在三十日内书面报告房管部门；

（二）建设单位未及时书面报告的，已交付专有部分百分之二十以上的业主可以联名向房管部门提出召开首次业主大会会议的书面要求。

●所需材料：

报告应当包括筹备首次业主大会会议所需的下列资料：

（一）业主房屋所有权权属清册；

（二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证复印件；

（三）房屋建筑竣工验收合格及附属设施设备交付使用备案证明；

（四）物业服务用房配置证明；

（五）其他必要的文件资料。

●筹备成立流程：

第一步：建设单位向房管部门递交书面报告或者业主向房管部门提出书面要求；

第二步：房管部门告知并会同街道办筹备召开首次业主大会会议；

第三步：街道办组织业主成立业主大会筹备组，筹备召开首次业主大会会议。

●对筹备组的要求：

由建设单位、业主、房管部门、街道办、居委会的代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办代表担任。

●业主大会筹备组职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则的草案；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）拟定首届业主委员会成员选举办法草案、提出候选人条件和建议名单；

（五）确定首次业主大会会议表决规则；

（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。

（注：筹备组应当自组成之日起90日内，完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。逾期不组织业主召开业主大会会议的，筹备组自行解散。）

●业主大会决定的事项：

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则；

（二）选举、更换业主委员会成员，决定业主委员会的任期；

（三）选聘和解聘物业服务企业；

（四）筹集和使用专项维修资金；

（五）改建、重建建筑物及其附属设施；

（六）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（七）改变共有部分的用途；

（八）利用共有部分进行经营以及经营收益的分配与使用；

（九）批准业主委员会工作规则；

（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；

（十一）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（十二）法律、法规或者管理规约确定应当由业主共同决定的其他事项。

（注：决定前款第四项、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。）

●以权谋私成员将被终止资格：

业主委员会成员有下列情形之一的，经百分之二十以上业主或者业主委员会过半数成员书面提议，业主委员会在收到书面提议的三十日内召集业主大会会议决定是否终止其成员资格：

（一）不履行业主委员会成员职责、业主义务且拒不改正的；

（二）侵犯其他业主合法权益的；

（三）在物业管理活动中谋取私利的；

（四）因其他原因不适合继续担任业主委员会成员的。

（注：业主大会决定终止业主委员会成员资格以及业主委员会成员以书面形式向业主大会提出辞职请求的，应当补选。）