“按照市场的一般逻辑，业主是‘东家’，物业是‘管家’，保洁、保安、保养、保绿公司是‘佣人’。现在管家与佣人联手对付东家，岂不乱套？”在市政协大会发言中，一位委员的比喻让台下听众大笑过后，又若有所思。很多人都对物业服务的“痛点”有过切身体会。

 

小区综合治理是基层社会治理中的重要内涵，但小区居委会、物业管理公司、业委会这“三驾马车”往往各有各的“短板”。代表委员建议，要明确业委会的法律地位，在此基础上厘清政府、市场、社会三者关系，形成政府监管、指导，物业管理、服务企业提供中介和专业服务，业委会代表业主行使好法定权力的新型的社会治理新格局。

 

业委会明确法律定位

 

在社区工作者看来，居委会、业委会和物业公司这“三驾马车”中，业委会主任，可以说是“牵一发而动全身”的重量级人物之一。一旦业委会的“人选关”把好，那么，“三驾马车”各唱各调、互相扯皮的现象也会不治而愈，整个小区将运转自如。可是，这样的理想状况似乎并不多见。

 

“小区业委会承担着沟通、协调、监督、维护等功能，然而，目前业委会在组建、换届和运行过程中都存在较多问题。”市政协委员刘艳认为，由于业主自治是一项新生事物，业主对“自治”缺乏正确的认识，在实践中业委会未经业主大会授权擅自决策、擅自行动的情况时有发生，侵害了业主的权益，引发了诸多矛盾。还有一些业委会过分强调对物业管理的监督作用，干涉物业公司的具体业务，束缚了物业公司的正常专业化管理，造成双方矛盾，而在另外一些情况下，又不监督物业对物业管理费的使用情况，不协调业主与物业间的矛盾，形同虚设。

 

说到底，还是业委会的自身定位不够清晰，没有发挥应有作用。市人大代表卢蕴玉指出，小区治理要问需于民，每个小区矛盾不尽相同，每个主体都应依法依规发挥作用。然而实际运作中，各种问题层出不穷。比如，小区业委会选聘完成，业委会应该与入围的第一家单位签订物业合同，一旦这个流程发生问题，谁来监督？物业和业委会合同关系以外的职责如何确立？

 

“业委会的法律地位不明确，相关监管法规缺乏。”刘艳委员指出，虽然《物业管理条约》和《物权法》规定业主和业主大会有监督业主委员会的权力，但对监督权的行使、监督机构及方式未做出明确规定，往往出现“人人监管、人人都起不到监督作用”的尴尬局面。

 

刘艳建议，首先应该完善相关法律法规，然后通过统一引导、个案指导等手段，规范业委会的运作。例如，可以制定并发放业委会工作规范示范文本，包括业委会成员任职条件及选举程序、工作职责、工作程序等主要内容，涵盖业委会成立与运作的各个方面。此外，还可增设由社区多方代表组成的物业管理监事会或监督委员会，加强对业委会的监督力度。

 

物业梳理“权力清单”

 

上海社科院的一份调研报告显示，本市物业公司的服务质量和企业发展层次整体偏低，长期存在“重管理轻服务”认识误区，推诿、拖沓、懈怠履行物业服务义务现象较普遍，服务质量有待提高。

 

而让物业公司感到痛苦的，是承担了本不该承担的责任。市政协委员杨雄指出，“不少物业公司所承担的任务，超出了物业服务合同约定的范围。”诸如小区邻里矛盾引起的物业纠纷、一些政府部门下派给居委会承担的事务、部分属于业主大会决定范围的管理责任，大多压给物业公司承担，而物业公司又缺少相应的法定权限和资源手段，反而被推到了不少矛盾冲突的风口浪尖。

 

杨雄委员建议，梳理出目前物业公司所承担的行政性事务清单，对于不应由、不适合由物业公司承担的行政性事务，尽可能剥离给社区中的其他组织承担，暂时无法剥离的，应充分发挥街道的综合管理与协调职能，建立相关各方的责任和风险分担机制。

 

当前，物业服务企业亏损经营现象较普遍，物业服务费和使用权房租金标准偏低，当物业公司提出提高物业费标准时，又往往会遭到业主的反对。卢蕴玉介绍，“其实大家不是不肯交物业费，是不清楚为什么我要交这些钱。”她认为，要加大对业主的培训，“应该知道物业收费标准、维修资金等一系列物业管理的基本知识。”

 

杨雄建议，应组织属地的区人大代表就尽快出台物业服务费标准调整方案、物业公司税费减免扶持政策（如参照营改增税制改革方案）等形成书面意见，提交市、区两级人大，推动相关的政策制定工作。

 

至于如何提高物业公司服务质量，安翊青委员建议发挥物业管理行业行风测评工作作用，通过评价指标设置和完善，引导物业公司转变经营理念。采取定期检查、随机抽查、专业抽样调查等方式，加强服务质量监管力度，将检查结果与财政补贴机制挂钩。

 

基层治理力量需加强

 

在住宅小区综合治理中，居民区党组织领导核心作用发挥是否到位，直接影响小区治理的成效，必须进一步健全居民区党组织与居委会、业委会、物业公司的治理架构，充分发挥基层治理体系在住宅小区综合治理中的作用。目前，“80后”、“90后”的“小巷总理”和基层工作者越来越多，基层干部队伍面临新变化，这让长期担任居民区书记的市人大代表张雅玉有些担心。

 

“有些年轻社工面对态度粗暴的服务对象，就马上愣住不会说话了。”张雅玉认为，年轻人存在缺乏阅历、处理实际问题方法较为简单等“先天不足”。青年干部在社会治理中要提升组织能力、为人处世能力、法律知识、心理学知识，还要学会耐心、热心、细心。她建议在市区两级层面加大对青年基层工作者的培育力度。

 

浦东新区塘桥街道党工委书记朱洪明代表建议，政府应放手让社会组织发挥更多能量，探索第三方机构化解社会治理矛盾的新路，“问题是，现在社会组织不少，但大部分还未形成规范社会组织。”他建议，社会组织培育必须引入真正热心社会公益的人士和组织，在政策层面就要加大吸引力，比如通过税收优惠等形式调动积极性。”

 

基层治理力量加强，还需要更完善的机制，来应对不断涌现的基层新问题。不少人觉得，上一轮小区综合治理完成后，基础设施有了明显改善，但“温饱之后就要奔小康”，怎样高效解决新问题，需要人和机制共同提升。

 

“社会治理已经由制度层面的顶层设计转向解决各类具体问题，特别是各类难点的攻克，但也由此引出了新问题。”朱洪明说，2014年市委一号课题“创新社会治理，加强基层建设”形成了“1+6”文件，平改坡、二次供水改造等具体问题的改造力度都特别大。但改造完成后，后续管理又出现问题，“各街道都成立了网格中心，但老百姓的需求单子派出去了，很多问题单个部门无法解决，多部门协调解决机制仍需进一步完善。”