香格丽苑小区位于深圳市福田区。开发商开发小区时，将某栋设备转换层建成若干具有独立空间和结构的单位。该建造方案在国土部门进行了备案。设备转换层上部为住宅，下部为商铺、大堂。业主入住以来，夹层一直由开发商控制和收益。业主委员会认为设备转换层应归业主共有，在获得业主大会授权后，于2013年7月向法院，要求开发商停止侵占并进行赔偿。

开发商辩称，其与业主的购房合同中有明确约定：该层使用权归卖方所有。合同“约定”归其使用，不是“侵占”。开发商提出，虽然《物权法》及2007年相关司法解释明确设备层归业主共有，但香格丽苑报建于2002年，建成于2006年，不适用该条款，按照“谁投资、谁收益”原则，该层未计入小区容积率，未参与面积公摊，应归其所有。

小区建筑测绘报告显示，该层层高2.18米，净高为2.04米，但并未被计入小区《公用建筑面积分层汇总总表》。公用面积分参与公摊和不参与公摊两种，按照该汇总总表，该“夹层”未计入任何一种公用面积。

一、二审法院均认为，物权法及相关司法解释条款，与此前法律没有冲突，该楼层未参与面积公摊，是因其不具备建筑面积测绘条件，就像不参与公摊的消防控制中心、建筑附属风井一样，归全体业主所有。对于开发商主张“谁投资、谁收益”，判决认为开发商已通过售房获取收益，设备转换层是小区不可分割的共有部分，不属于可单独成立所有权并约定保留的范围，因此售房合同“约定”不具有法律约束力。

法海说法

本案判决一出来就受到广泛关注，我认为原因在于深圳法院对两个流行的说法——谁投资谁收益和公摊才共有——予以明确表态。这两种流行的说法常由开发商拿来抗辩业主的共有权、使用权诉求。

开发商的基本诉讼逻辑是：我投资建造了小区有产权的，产权归我；没产权的，收益归我我有处分权，可以约定给业主，也可不约定直接归我除非纳入公摊面积，那是业主出钱买走了，我不要了。其实，投资是一笔糊涂账。这笔账本来是清晰的，特别是从经济学上看，但立法和诉讼当事人把它搞糊涂了。开发商投资建设了小区，这是事实。同时，开发商通过投资赚了钱也是事实。在中国房地产行情下，很少有赔钱的项目，只要卖出去。开发商不可能保留一部分不赚钱的建筑物、构筑物单独核算。就像本案判决中指出的那样，“开发商已通过售房获取收益”。

由于物权法第七十四条载有“约定车位归属”的条款，很多诉讼当事人、裁判者常常滥用“约定原则”，似乎约定可以解决所有产权纠纷。事实并非如此，约定本身解决不了产权归属的问题，约定的前提是一方当事人是产权人。任何人都不能拿别人或不能归个人所有的财产进行所谓的“约定”。在建筑物区分所有的小区内，开发商能拿来约定的财产必须具备两个条件：一是能成为专有部分的财产，二是原本归开发商所有。本案中，公用设施设备是法律规定的业主共有财产，这些设施设备必然占用一定空间，形成设备转换层，转换层和设备是不可分的一体物。因此，法院认为设备转换层是小区不可分割的共有部分，不能为开发商专有，售房合同“约定”不具有法律约束力。