●案件实录
李女士为了给儿子张先生备婚房，从某房地产公司购买了一套某市某小区内的住宅。5个月后，张先生及家人入住该小区，并与该房地产公司 （物业管理公司）签订了物业管理公共契约。其中约定，物业管理公司在管理中负有“在公安机关的指导下管理日常治安工作，安排管理人员对本区进行日常巡视”的义务。此后，张先生按约每月交纳物业管理费，物业管理公司将其物业管理中的治安工作委托保安公司管理。
一年后的某一天凌晨2时许，一犯罪嫌疑人潜入该小区，沿墙攀爬至张先生房间，用菜刀将熟睡中的张先生砍伤，后逃离现场。案发后警方调查发现，该小区大门口设有门岗，一天24小时值班，但对出入人员无登记，无日常24小时巡逻。案发前后，物业管理公司将该小区的后围墙扒开安装后门，管理工作比较松懈。经某市第一人民医院诊断，张先生气管、食管和手部肌腱断裂，双侧气胸、左侧喉区神经损伤，构成9级伤残，为此先后住院治疗38天，花去医疗费3.3万余元。
●案例分析
广东卓凡律师事务所律师王水文告诉记者，最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者是其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予以支持。因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。
王水文认为，上述案例中因物业公司（房地产公司）未尽到应尽的安全保障义务，造成业主人身损害应承担相应责任，故法院判决物业公司承担张先生人身损害损失40％的补充赔偿责任。
●法理延伸
物业服务合同履行不到位或签订不慎，可导致物业纠纷
王水文向记者介绍，上述案例属于因物业公司服务安全保障问题所产生的纠纷，实际上也是物业公司未能全面履行合同责任的具体表现，物业公司显然违反了合同中有关服务标准、服务水平、服务质量的约定。除此之外，实践中还存在着因物业管理费问题所致的各种纠纷，如因业主拖欠或拒交物业管理费导致物业公司停水停电、物业公司单方擅自提高物业管理费、未依约公布财务报表、开发商空置物业引发管理服务费用由谁承担的纠纷等。
在维修基金的使用问题上，也存在着物业公司管辖范围内的物业区域出现建筑物或共用设施设备损坏，业主不分情由一概要求物业公司负责修复的情况。王水文表示，类似这种问题的处理较为复杂，需要根据实际损害对象区分法定质量保修期、约定保修期及责任主体，而且维修基金的使用需要履行严格的程序。
王水文提醒，在签订物业服务合同时，需要避免因约定内容无效而引发纠纷。他介绍，服务合同中免除物业公司责任、加重业主委员会或业主责任，排除业主委员会或者业主主要权利的条款均属于引发纠纷的 “导火索”。比如，明确公益性收入（小区广告费等）归物业公司所有的条款；物业公司在任何情况下对小区车辆的丢失、业主的人身损害不承担责任等免责条款都会因违反法律法规而导致无效。
由此，王水文建议，要想做好物业服务，首先要提高物业公司贯彻执行法律法规及服务合同的自觉性；其次，应提高服务业主意识以及优化服务质量管理，这样才能营造出和谐安宁的社区氛围。