业主大会召开难、业委会成立难怎么办？小区的公共收益到底归谁、如何分配到位？物业服务质价不符如何处理？业主有哪些权利和义务？……去年10月1 日，新修订的《安徽省物业管理条例》（以下简称《条例》）正式实施，作为一部涉及千家万户切身利益的地方性法规，对物业管理中诸多“痛点”作出细化规定。

据介绍，《条例》从多个方面进行了修订，旨在进一步明确业主、业主大会、业主委员会、建设单位、物业公司之间在物业管理方面的法律关系，明确相互之间的权利义务，减少和化解物业管理活动中的矛盾，从而规范物业管理相关各环节的运作，营造良好的居住和工作环境。为了贯彻落实“条例”，省住建厅部署了“物业提升专项行动”等系列活动，同时为了进一步做好法规出台后的工作衔接，也及时出台了配套政策。而落实好《条例》，还需要更广泛地宣传普及。加强普法宣传，各主体才能明确自身责任，才能在心中坚守法律底线，日常物业管理中的行为才能规范。

如今，《条例》实施一年多，为进一步加深市民对法规的了解，省住建厅联合新安晚报开设“物业条例小课堂”，每期选定一个主题，就《条例》中百姓最关切的部分内容作深度解析，通过采访省住建厅相关部门、行业专家，将法规内容以通俗易读的方式进行呈现，把《条例》贯彻到位落到实处。如果您有特别关注的问题，如果您对《安徽省物业管理条例》有需要释疑的地方，您都可以向我们反馈。您可以拨打新安晚报热线电话962000，也可以给新安晚报微博、微信进行留言。

新安晚报 安徽网 大皖客户端记者 胡霞利

业委会和业主大会，成立咋这难？

生活中，不少业主会对小区的物业服务有所抱怨。如果沟通不畅，就会升级成矛盾纠纷。此时，作为沟通业主与物业、维护业主合法权益的业委会就显得十分重要。但对于业委会、业主大会，很多业主都知之不多；由于种种原因，业主大会召开难、业委会成立难、运作难的问题也一定程度存在。《安徽省物业管理条例》在第二章用了整整30 条对此进行详细地规定，且相比此前的条例有所修改、细化。本期物业条例小课堂我们就针对业委会和业主大会来说一说。

声音一

市民：“我们小区交付入住十多年了，至今没看到业主大会成立，业主大会成立太难了。”

有的开发企业、前期物业服务企业阻挠成立业主大会和业主委员会；有些业主不热心参与业主代表、业主委员会的选举工作；政府牵头乏力……如此种种，导致业主大会成立不起来，业主委员会难以选举成立。

为此，《条例》明确规定了召开首次业主大会会议的条件。另外还规定，符合首次业主大会会议召开条件的，乡镇、街道应当加强指导，并参加筹备组；业主未及时召开首次业主大会的，由乡镇、街道组建筹备组，同时对时限做具体要求。建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料，同时承担首次成立大会的经费。

声音二

市民：“业委会成立之后，要么形同虚设无法开展活动，要么胡作非为没有约束。”

业主大会是一个物业管理区域的“决策机构”，业主委员会是业主大会的“执行机构”。《条例》对业主大会和业主委员会的职责及相关议事程序作了明确界定，还对业主委员会成员的任职、终止和选任程序作出规定。

同时，《条例》对业主委员会设定了相应的监督程序，明确业主大会可以设立业主监事会或者独立监事，负责监督业主委员会的工作，并履行业主大会赋予的其他职责。《条例》还要求业委会应当在物业管理区域显著位置向业主公开物业管理重要情况。《条例》规定，经持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主委员会应当对经费收支情况进行审计，并推进建立业主委员会主任离任审计制度。

声音三

专家：“业主自治意识需树立。”

业委会成立颇难，即便成立之后，也面临工作开展难的问题。有的业主对小区公共事务漠不关心，有的因为工作忙很难有时间参与小区事务；业委会事务繁琐，主要靠义务劳动，难以维系。业主公共参与意识不强，遇到全体业主利益受损时容易组织人员参与商议事务，正常的小区公共事务则关注人少，需要签名表决时上门找人不易，回收表格难。小区自治是个新事物，要提高全体业主参与小区公共事务的意识，培养自治精神，并非一日之功，不过可以通过网络或手机等现代科技手段，降低投标门槛与难度。《条例》也提出提倡采用信息化技术，改进业主大会表决方式。这一点如果落实下来，将更有助于培养业主关心和参与小区事务的习惯。

新安晚报 安徽网 大皖客户端记者 胡霞利

业主大会的成立条件

已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年。

业主大会的筹备过程

业主筹备成立业主大会的，应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，成立业主大会会议筹备组。

符合首次业主大会会议召开条件，但未及时召开大会的，街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

筹备组应当自成立之日起十五日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。

开发商须报送的资料

建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域划分资料；房屋等建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；共用设施设备的交接资料；物业服务用房配置确认资料；其他有关的文件资料。