新老物业换岗难 业主才是选择物业服务的主体
2017-12-082213
近年来，因物业服务产生的纠纷并不鲜见。除了小区业主与物业公司会有矛盾，小区新旧物业公司交接也会产生矛盾，甚至惊动警方维持秩序。今天的《说法》栏目邀请到江苏圣典律师事务所的夏冬华律师，通过案例简析物业公司与业主间的权利关系。
2015年1月1日，某物业公司与某小区业主委员会签订了物业接管协议，为小区提供为期1年的物业服务，但该协议未经业主大会授权或追认。协议期限届满后，该物业公司继续提供服务。不过，小区业主委员则要解聘这家公司，并新聘了其他物业公司。
对此，原物业公司同意撤离并办理物业交接，但反对新物业公司接盘。协商无果，原物业公司诉至法院，认为业主委员会未召开业主大会、解聘原物业公司、选聘新物业公司等程序违法，请求法院确认业主委员会解聘行为无效，选聘新物业公司行为无效。
夏冬华律师分析认为，原物业公司主张确认业主委员会解聘行为无效，实则是确认业主委员会解除聘任合同无效。原物业公司与小区业主委员会签订的物业服务合同虽未经业主大会表决，但原物业公司已提供了物业服务，业主也未提出异议。到期后，原物业公司继续提供服务，提出异议的业主人数没有达到《物权法》规定的“双过半”，所以应当认定为原物业公司与小区业主委员会成立了不定期的物业服务合同。“按照双方之间属于不定期物业服务合同，双方当事人均可以随时解除该合同。从案例证据来看，原物业公司同意撤离并办理物业交接手续证明其同意解除合同，因此双方之间物业合同业已解除，其主张合同无效不应得到支持。”夏冬华律师说。
关于原物业公司是否有权利主张选聘新物业公司行为无效的问题，夏冬华律师表示，召开业主大会表决事项及程序性要求是业主的自治行为，属于成员权的范畴，又称共同管理权，是建筑物区分所有权人由于使用同一建筑物而形成不可分离的复合型权利。“业主委员会选聘新物业公司的行为，选聘程序是否合法、应否撤销是小区业主行使撤销权的范围，属于业主的自治行为。成员权行使的主体只能是该小区的业主，因此原物业公司的主张属于主体不适格。”夏冬华律师说，最终法院采纳这一代理意见，判决驳回原物业公司的诉讼请求。
夏冬华律师提醒广大业主，应审慎选择物业公司，业主委员会也要合法行使权利，加强物业监管提高选聘透明度，真正为小区业主提供优质、周到的服务。
