江苏三法（江北新区）律师事务所

近日，江苏电视台播出了一则题为“业主不买车位，车就别进小区”的新闻，一时间引起众多业主的关注，而这并不是第一次出现这样的新闻。时下，随着经济的发展，家庭汽车保有量越来越多，停车难的问题越来越突出，不少小区都存在车位纠纷。那么，小区的业主有没有优先使用车位的权利？小区物业有没有权利出租或者销售小区的车位呢？上述问题的核心是车位的产权归属，而关于车位产权问题，主要分为三个部分，一是开发商自建的地下车库，且开发商单独取得车库产权；二是公摊车位；三是人防车位。本文将结合我国相关法律规定作出详细的分析。

一、开发商所有权车位的处理

开发商具有所有权的车位，由于开发商建设车库和地下车位进行了一定的投资，故开发商可以有偿的提供给业主使用，包括自行或委托物业公司采用出售、出租等形式，但必须优先提供给业主使用，因为车库、车位是小区内的附属设施，实质是业主房屋的附属物，所以应该优先提供给业主使用。需要注意的是，若开发商把建造地下车库或其他附属车库的成本已然核算在住宅开发成本之内，或根据国家法律或当地政府规定，小区在规划时已经明确了车库作为公共配套设施，则不能认为属于开发商具有所有权的车位，应当属于业主共有。

二、公摊车位的处理

公摊车位由于车位面积已经列入公摊面积被分摊，根据《物权法》第七十四条第三款规定：“占有业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”我国《物业管理条例》第五十五条亦规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”

所以，对于公摊车位，物业公司若想出售或出租必须经过业主大会的同意，否则无权对车位进行处分。简言之，购房时所签订的合同中如未约定地上停车位的权属，如果停车位占用了业主共有部分的，该停车位的权属当然属于业主，物业无权出租。如果业主委员会与物业达成一致，委托物业对车位进行管理，则物业可以对停车位进行管理，扣除必要的劳动和投入花费后，剩余部分应当交回业委会归业主共有。

三、人防车位的处理

开发商根据《人民防空法》的规定，建设地下人防工程，然后将之改造成地下停车位，这类车位称之为“人防车位”。人防车位属于政府人防工程的规划车位，按照“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下供业主使用，并可按约定收取一定的费用。这种情况下开发商只拥有使用权，不拥有产权，只能出租，但租期不得超过20年。

四、律师建议

小区地上公摊车位属于小区全体业主共有，本质是一种物权，权利人属于小区全体业主，业主大会、业主委员会可以决定地上车位的使用方式。对于公摊车位，无论是免费使用，还是固定期限、价位出租，还是先到先停，只要不违反国家法律法规的强制性规定，业主都可以通过业主大会或业委会共同决定，物业无权干涉。

业主与物业公司之间存在一个服务合同关系，物业对于车位的管理本质上是物业服务的一部分，因此业主有权参与车位管理费收费标准的制定，业委会可以代表全体业主与物业公司进行协商，确定适当的管理价格。

若物业公司非法出租或出售车位，可由业委会起诉物业公司；若小区未成立业委会或业委会不作为，业主也可单独提起诉讼。但需要注意的是，根据司法实务的经验来看，业主单独提起诉讼，法院可能会以“单个业主不具有法律上的诉讼主体资格”为由驳回起诉。因此，建议最好以业委会的名义起诉，或者尽量征得“双半数”（专有部分建筑面积占建筑区划内总建筑面积过半数且人数占全体业主过半数）以上业主同意之后进行起诉。