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因不满物业服务,萧山某小区业主拒缴物业费用
2018-02-063196

李某是萧山某小区的业主,A公司是该小区的物业公司,而最近双方关于物业费的缴纳问题发生了纠纷。李某拒绝向A公司支付物业费,并阐明了自己拒付物业费的理由。

李某表示其拒付物业费,存在如下理由:

1、之前物业公司在对小区外墙整改清理的过程中,损坏了其空调的外机,导致其花费700元进行修理,其之后与物业公司的协商过程并不愉快,导致这笔费用一直未收回;

2、半年前,李某家里进了小偷,李某认为这是物业公司的对于小区的管理不到位导致的;

3、李某对于小区内的卫生并不满意,多次向物业反映此情况,但是并未得到完善的解决;

4、小区外墙存在开裂的情况,李某向物业公司反映该情况并要求维修,但是物业公司并未进行维修。

而A公司这边则表示,他们已经依照物业服务合同提供了相应的物业管理服务。但是李某自2014年起就拒付应缴的物业费,A公司多次向其催讨,但是李某的态度并不好。之后更是直接拒接物业公司的任何电话,也拒绝沟通。眼看物业费越欠越多,A公司只能将李某告上了法院,要求李某支付欠付的物业费。

那么,物业公司的诉讼请求能得到人民法院的支持么?

听听律师怎么分析……

一、物业公司可以向业主主张欠付的物业费

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的,规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序,由业主支付报酬的服务合同。

根据《物业管理条例》第六十五条的规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”

本案中,李某拒绝向A公司支付物业费,而A公司在多次催讨无果后,向法院起诉要求李某支付物业费的行为是符合法律规定的。

二、物业公司应当向李某赔偿其支出的700元维修费用

本案后经法院审理查明,李某空调的损坏,确系物业公司在清理过程中的不当操作导致的,根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条规定:“侵害民事权益,应当依照本法承担侵权责任。”及第十五条的规定:“承担侵权责任的方式主要有:(六)赔偿损失。”因此,物业公司应当赔偿李某支出的维修费用。


三、李某家遭窃,应当向侵权人主张赔偿,无权要求物业公司对其损失进行赔偿

根据《中华人民共和国侵权责任法》第二条的规定:“侵害民事权益,应当依照本法承担侵权责任。”该法第三条规定:“被侵权人有权请求侵权人承担侵权责任。”而盗窃李某家的乃是身为第三人的盗窃者。因此,李某可以要求盗窃者返还财产或赔偿损失。

而物业公司身为物业服务合同的相对人,仅需对合同约定的内容承担责任,对于因第三人侵权导致的财产损失并不需要承担责任。

四、业主认为物业公司的工作不到位,可向物业公司主张违约责任

业主认为物业公司对小区卫生的维护不符合物业服务合同的约定,可以同物业公司进行沟通协商。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定:“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。”

在沟通协商不成的情况下,业主可以根据物业服务合同中的约定,向物业公司主张违约责任,要求物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

五、小区外墙面开裂的维修并不属于物业服务合同约定的内容,李某不能以此为由拒付物业费

物业公司只是履行房屋的日常巡查、常规简单查看的义务,不是维修。而业主房屋墙体裂缝属于业主的共用部位,责任在开发单位、施工单位,并非物业公司。

根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定:“在正常使用条件下,建设工程的最低保修期限为:(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年。”可知,外墙面的保修期为5年。

而A公司首次签订物业服务合同的时间是2009年,截至目前显然超过了5年,并不能找建设工程的承包单位要求维修。

另根据《杭州市物业维修基金和物业管理用房管理办法》第十四条的规定:“物业共用部位、共用设施设备维修和更新需要使用物业维修基金的,由物业管理单位提出使用方案,经三分之二以上相关业主同意,并由业主委员会审核后,报市物业维修资金管理机构审定。”

可知,现在这种情况下,小区外墙面开裂只能通过申请物业维修基金来进行修缮,而该维修流程并非物业服务合同约定的内容,不是由物业公司直接进行维修的。因此,李某以小区外墙开裂未维修为由拒付物业费并无依据。

本案最后在法院的调解下,A公司与李某达成了和解,A公司在物业费用总额上减去了李某700元的空调修理费用,李某则是向A公司支付了欠付的物业费用。

律师提醒

在业主欠付物业费时,物业公司应当首先对欠付物业费的业主进行书面催交,并保留书面催交的凭证。

经催交后,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业公司再向法院诉请要求业主支付物业费。

而业主如果认为物业公司的服务违反了双方的物业服务合同,应当与物业公司进行沟通,并保留相应证据。在沟通不成的前提下,再向法院主张要求物业公司进行赔偿,而不应直接拒付物业费。

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