昆住建〔2020〕8号
关于进一步优化住宅专项维修资金
应急使用流程的通知
各区镇、城市管理办事处物业管理部门，各物业服务企业：
为提高我市物业行业服务管理的整体水平，切实保障广大业主的生命财产安全，结合我市住宅专项维修资金应急使用及拨付过程中出现的问题，现就进一步优化住宅专项维修资金应急使用流程通知如下：
住宅专项维修资金应急申请使用主体
应急流程的申请主体为业主委员会、物业管理委员会、社区居(村)民委员会或委托的物业服务企业和相关业主。
电梯应急使用的程序
1.提出申请。电梯发生故障后，申请主体提出维修资金应急使用申请报告及预维修方案（附维修工程量清单、预算）。
2.圆桌会议。由社区组织物业企业、业委会、物业管理委员会、相关业主代表等主体召开三位一体圆桌会议，共同讨论维修事宜，形成会议纪要，初步达成内部共识。并将会议纪要和预维修方案、预算在小区显著位置进行公示（不少于3天）
3.材料报送。申请主体将申请报告、预维修方案、圆桌会议纪要及电梯维保记录报所在区镇、城市管理办事处物业管理部门进行审核并加盖公章后报至我局。
4.应急鉴定。申请主体将凭我局出具的电梯应急维修申请联系单至特检院昆山分院进行鉴定，由特检院昆山分院派员至现场踏勘，出具“在用电梯安全评估报告”，并查看电梯维保记录，鉴定物业企业日常维保工作，我局根据报告情况启动维修资金应急流程。
5.技术审查。申请主体凭电梯维修方案技术审查工作联系单至特检院，由特检院对电梯应急维修方案进行技术审查，重点审查应急维修方案及预算的合理性。
6.优化维修方案。根据特检院的技术审查，申请主体调整维修方案，并由特检院昆山分院进行确认。
7.工程造价。制作工程造价咨询报告书和业主预分摊清册。
8.公示。由项目所在社区将优化后的维修方案、工程造价报告、业主预分摊清册在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。
9.招标。申请使用金额50万以上的，由第三方服务机构进行招标代理确定有资质的施工单位，并将整套材料交由区镇、城市管理办事处物业管理部门进行初审。根据特设法规定，办理大修或改造的必须到市场管理局办理相应的手续。
10.备案。申请主体将区镇、城市管理办事处物业管理部门初审后的材料提交至我局进行审核备案。
11.实施维修。
12.竣工验收。由各区镇、城市管理办事处物业管理部门组织业委会、物管会、相关业主代表、电梯维修单位、电梯维保单位、省特检院昆山分院及社区共同对电梯维修工程进行验收，并出具竣工验收报告及查验单。
13.审计。申请主体在第三方名录库里选取审价机构对维修费用进行审计。电梯维修单位应将电梯维修更换的主要部件交由项目物业公司封存，封存的部件作为决算审计的依据。入库封存过程由所在区镇、城市管理办事处物业管理部门及社区现场鉴证监督，待审计、请款手续完成后再召开圆桌会议商量处理封存部件。
14.决算公示。由社区将项目验收报告、工程造价咨询报告书（结算审核）、项目决算分摊清册等在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。
15.请款。申请主体持相关请款材料报区镇、城市管理办事处物业管理部门审核后交至我局。
消防应急使用
1.提出申请。申请主体提出维修资金应急使用申请报告。
2.圆桌会议。由社区组织物业企业、业委会、物业管理委员会、相关业主代表等主体召开三位一体圆桌会议，共同讨论维修事宜，形成会议纪要，初步达成内部共识。并将会议纪要等相关材料在小区显著位置进行公示（不少于3天）。
3.材料报送。申请主体将申请报告报所在区镇、城市管理办事处物业管理部门，并加盖公章后报至我局。
4.应急鉴定。我局发函至应急管理局（消防大队），根据消防大队复函情况启动应急流程。
5.消防检测。在消防第三方检测名录库里选取一家检测公司进行现场检测。
6.方案设计。根据检测结果，申请主体在设计协会提供的名录库里选择一家设计单位（不低于原设计单位资质）进行消防维修设计方案，维修方案以恢复使用功能为原则，优先保证消防管网不漏水、管道水压在正常范围内、消防水泵正常起泵、高位水箱及时补水等基本需求。
7.方案会审。由我局组织申请主体（物业、业委会/物管会、监事会）、检测单位、设计单位、专家、水务集团、消防工程质量监督部门、应急管理局（消防大队）、属地物业管理部门、社区等相关单位对消防应急维修方案进行会审，其中室外消防管道按照原管道“谁铺设谁维修”的原则进行维修。设计单位根据论证结果修订消防维修方案。
8.工程造价。根据修订后的消防维修方案制作工程造价咨询报告书和业主预分摊清册。
9.公示。由项目所在社区将修订后的消防应急维修方案、工程造价咨询报告书、业主预分摊清册在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。
10.招标。申请使用金额50万以上的，由第三方服务机构进行招标代理确定有资质的施工单位，并将整套材料交由区镇、城市管理办事处物业管理部门进行初审。
11.备案。申请主体将区镇、城市管理办事处物业管理部门初审后的材料提交至我局进行审核备案。
12.实施维修。根据施工合同进行维修，20万元以上的项目申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理。
13.竣工验收。由各区镇、城市管理办事处物业管理部门组织业委会/物管会、相关业主代表、社区、消防检测机构、设计单位、施工单位、监理单位、消防验收部门、专家等共同验收，消防检测单位要出具竣工检测报告，消防验收部门要出具相关验收报告。
14.审计。由审价机构对维修费用进行竣工决算审计。消防维修单位应将消防维修更换的主要部件交由项目物业公司封存，封存的部件作为决算审计的依据。入库封存过程由所在区镇、城市管理办事处物业管理部门及社区现场鉴证监督，待审计、请款手续完成后再召开圆桌会议商量处理封存部件。
15.决算公示。由社区将项目验收报告、工程造价咨询报告书（结算审核）、项目决算分摊清册等在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。
16.请款。申请主体持相关请款材料报区镇、城市管理办事处物业管理部门审核后交至我局。
房屋渗水、外墙脱落等应急申请
1.提出申请。申请主体提出维修资金应急使用申请及预维修方案（附维修工程量清单、预算）。
2.圆桌会议。由社区组织物业企业、业委会/物业管理委员会、相关业主代表等主体召开三位一体圆桌会议，共同讨论维修事宜，形成会议纪要，初步达成内部共识，并将会议纪要和预维修方案、预算在小区显著位置进行公示（不少于3天）。
3.材料报送。申请主体将应急使用申请及圆桌会议纪要及公示材料报所在区镇、城市管理办事处物业管理部门进行审核并加盖公章后报至我局。
4.应急鉴定。申请主体联系我局房屋安全鉴定站（昆山市长江北路108号），请房屋安全鉴定站出具鉴定报告，报告中说明：“存在严重安全隐患，建议申请房屋维修资金进行应急处理”，则表示可以走应急维修。
5.论证工程量。由各区镇、城市管理办事处对维修工程量进行核定。
6.优化维修方案。根据各区镇、城市管理办事处核定情况，申请主体调整维修方案。
7.工程造价。制作工程造价咨询报告书和业主预分摊清册。
8.公示。由项目所在社区将修订后的维修方案、工程造价咨询报告书、业主预分摊清册在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。
9.招标。申请使用金额50万以上的，由第三方服务机构进行招标代理确定有资质的施工单位，并将整套材料交由区镇、城市管理办事处物业管理部门进行初审。
10.备案。申请主体将区镇、城市管理办事处物业管理部门初审后的材料提交至我局进行审核备案。
11.实施维修。根据施工合同进行维修，20万元以上的项目申请人应当聘请工程监理机构对工程进行监理。
12.竣工验收。由各区镇、城市管理办事处物业管理部门组织业委会、物管会、相关业主代表、施工单位、监理单位及社区、住建局质监站共同对维修工程进行验收。
13.审计。申请主体在第三方名录库里选取审价机构对维修费用进行竣工决算审计。
14.决算公示。由社区将项目验收报告、工程造价咨询报告书（结算审核）、项目决算分摊清册等在小区显著位置进行公示，公示时间不少于7天。
15.请款。申请主体持相关请款材料报区镇、城市管理办事处物业管理部门审核后交至我局。
有关注意事项
1.相关第三方机构要在名录库里选择。检测单位、设计单位等第三方服务机构的选取，申请主体应报请社区组织召开的“三位一体”圆桌会议中讨论，在相关名录库中选取，并在会议纪要中列示。
2.加强信用管理。维修资金申请使用过程中，各环节相关单位要对提交的资料真实性负责，对于提供虚假资料骗取维修资金的单位，将进行通报并报送市信用办进行联合惩戒。
3.第三方机构要提供客观公正的专业报告，在相关部门抽（检）查中，如发现第三方机构出具的报告中出现与事实严重不符、高估冒算等情形的，将取消其第三方服务资格，并报送行业主管部门以及市信用办进行联合惩戒。
4.消防应急维修申请使用过程的第三方费用，包括消防检测、方案设计、专家论证、招标代理、监理、审计费用，在维修资金专项服务资金中支出。
附件：住宅专项维修资金应急使用流程图
昆山市住房和城乡建设局
2020年1月2日
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昆山市住房和城乡建设局办公室 2020年1月2日印发 |
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