业 主 大 会 议 事 规 则

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

业主大会议事规则

 

第一章  总则

第一条  （制定依据）

根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《大连市物业管理条例》、以及相关法律、法规、规章政策的规定，制定本业主大会议事规则（以下简称本规则）。

第二条  （业主大会名称及物业管理区域）

业主大会名称：一方天鹅湖一期（ABCDEF区）第一届业主大会。

业主委员会名称：一方天鹅湖一期第一届业主委员会。

业主委员会办公地址：           待定            。

本物业管理区域：   一方天鹅湖一期（ABCDEF区）。

第三条  （业主大会成立时间）

本届业主大会     年    月    日于(首届)业主大会会议召开之日成立。

第四条  （业主大会宗旨）

本业主大会代表和维护本物业管理区域内全体业主在物业管理中的合法权益，依法、依规、依本物业管理区域管理规约和本规则约定履行相应的职责，保障物业的合理、安全使用，维护本物业管理区域内的公共秩序，创造整洁、安全、文明、和谐的环境。

第二章  业主大会

第五条  （业主大会议事内容）

（一）制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

（二）选举、罢免或者更换业主委员会成员；

（三）确定物业管理区域的调整；确定物业管理方式，选聘、续聘和解聘物业服务企业；

（四）确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用；

（十）制定公共绿地管护办法；

（十一）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用，以及业主委员会委员津贴的来源、支 付标准；

（十二）改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定；

（十三）法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

第六条  （业主大会决定）

业主大会决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二 以上的业主参与表决。决定前条第六项至第九项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上 的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前条其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半 数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。

业主大会会议依法通过表决形成的决议、作出的决定，对本物业管理区域内的全体业主具有约束力，业主必须共同遵守。持不同意见的业主不得抵制业主大会决定的贯彻执行，不得干扰业主大会的正常工作。

业主大会应依法履行职责，不得作出违反法律、法规的决定，不得作出与物业管理无关的决定，并不得从事与本物业管理区域内物业管理无关的活动，不得组织、参与任何经营性活动。

第七条  （业主大会会议形式）

业主大会会议分为定期会议和临时会议。

（一）业主大会定期会议

1.业主大会每年召开一次定期会议，召开时间每年   月，由业主委员会负责召集。

2.业主委员会在业主大会定期会议召开60日前，应当就有关物业管理工作征询业主意见，并对业主提出的意见、建议等，由业主委员会会议审议（审议必须符合第二十三条规定），形成议案提交业主大会会议决定。                                                                                                                                                                                                                                                                            

3.业主大会定期会议由业主委员会负责召集，并应当在会议召开15日前，将会议的时间、地点、内容等主要事项以书面形式在物业管理区域内显著位置向全体业主公告。

4.业主大会定期会议就业主委员会提交的议案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

5.业主大会定期会议表决议题应与业主委员会提交议案相一致。

（二）业主大会临时会议

有下列情形之一的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议：

1.业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议召开的；

2.发生重大事故或紧急事件，需要及时处理的；

3.业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一但尚未超过半数且无候补委员递补的；

4.存在分期开发的后期物业业主入住后需增补业主委员会委员；

5.需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务人的

6.管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。

属本条第二款第一项情形的，应符合下列条件：1.有明确发起人；2.提议事项明确，属于业主大会议事范围；3.提议人有不动产权属证书复印件。

业主委员会接到提议书面申请后应对所提供的议题进行分析、研究，认为有必要核实的可以对签名的真实性和有效性等进行核实。业主委员会应当在收到业主提议之日起7日内召开业主委员会会议，讨论决定是否召开业主大会临时会议；决定不召开的，应说明事实、理由和依据，并在本物业管理区域内书面公告。逾期未作出决定的，视作决定召开业主大会临时会议。

业主委员会对业主的提议经业主委员会会议讨论形成议题，并应当在作出召开业主大会临时会议决定之日起15日内（未作出决定的在收到提议之日起45日内）召开业主大会临时会议，就提议事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。业主大会临时会议表决议题应与提交议题相一致。

属本条第二款第二项情形的，业主委员会应当在事件发生之日起  3  日内召开业主大会临时会议，就重大事故或紧急事件的处理方案征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。

属本条第二款第三、四项情形的，业主委员会委员缺额人数超过总人数三分之一但尚未超过半数且无候补委员递补的，  45日内召开业主大会临时会议，就业主委员会委员的缺额补选事项征求全体业主意见并表决通过，作出业主大会决定。分期开发的物业已交付使用部分，经百分之二十以上业主提议，可以书面向街道办事处提出组建成立首届业主大会的申请，在分期开发期间成立临时业主委员会。新一期物业的业主入住后，应当增补业主委员会委员。增补的候选人从新一期物业的业主中推举。增补委员的数量根据新增投票权数占已有投票权数的比例计算，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过15人。增补委员具体程序参照换届选举业主委员会执行。

业主委员会不按照前述规定组织召开业主大会定期会议、临时会议的，业主可以向物业所在社区居委会提出协助要求，社区居委会应当协调组织召开。

业主委员会正、副主任全部离任的，由业主委员会委员进行改选。

第八条  （业主大会会议召开方式）

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采用信息化方式，具体会议形式由会议召集人确定。

首届业主大会的会议召集人为业主大会筹备组，业主委员会成立之后为业主大会的召集人。

第九条  (集体讨论议事方式)     （采取本方式请打“√”）

（一）采用集体讨论形式议事的,本业主大会选择以下第种方式:

1.由全体业主参加业主大会会议;

2.由业主推选业主代表参加业主大会会议。√

（二）采用集体讨论方式召开业主大会会议的程序一般包括以下内容：

1.会议召集人就本次业主大会会议召开目的、会议召集情况及业主到会情况等进行说明；

2.会议召集人就本次会议需要决议事项进行说明；

3.参加会议的业主就需要决议事项逐一进行投票表决；

4.会议召集人计收有效票；

5.会议召集人公布投票结果，并依据有关规定对投票结果的合法性、有效性作出说明，确定并宣布决议事项是否通过或有效；

6.业主大会会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；

7.通报大会议事决定；

8.会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；

9.会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第十条（书面议事方式）     （采取本方式请打“√”）

（一）本业主大会会议采用以下第     种形式进行表决：

1.设投票箱：在本物业管理区域内设投票箱，由业主或业主代表自行将业主意见投入投票箱内，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、社区居委会的监督下统计汇总，并公布表决结果。√

2.专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处、社区居委会的监督下统计汇总，并公布表决结果。√

如果回收的选票未达到规定的票数，筹备组可以向社区居委会申请延期，继续回收选票，延迟时间一般不超过60天。

（二）鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：

1.当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；

2.按照业主提供的联系地址、通讯方式以邮政特快专递或挂号信的方式发送；

3.投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内。

表决事项和送达情况应当在物业管理区域显著位置公告。任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。表决票按上述约定送达全体业主。

（三）采用书面形式召开业主大会会议的程序一般包括以下内容：

1.会议召集人就决议事项向本区域全体业主送达书面征求意见函，并书面告知业主反馈意见投放的截止时间和地点；

2.在书面征求意见函规定的截止时间，会议召集人收集指定投放地点的业主反馈意见；

3.会议召集人计收有效反馈意见（回收时限届满后，如与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，会议召集人应以公告形式告知全体业主延长投票时间，组织人员催收表决票、选票，直至与会业主总票权数达到业主大会总票权数法定比例）；

4.会议召集人公布书面征求意见收集的结果，说明其合法性、有效性，明确决议的事项是否通过或有效；

5.会议召集人就决议事项的执行和处理作出说明；

6.会议召集人将征询意见或投票统计结果在物业管理区域内公示，接受业主的查询和监督；

7.会议召集人根据征询意见或投票统计结果形成业主大会的议事决定，以书面形式在物业管理区域内公告。

会议召集人应当做好业主大会会议书面记录。会议记录统一由业主委员会保管。

第十一条（业主代表的性质及职责）

（一）业主代表的条件：同本规则 第二十一条 业主委员会条件。

（二）业主代表任期：业主代表任期5年，可以连选连任。

（三）物业管理区域内业主人数较多的，在召开业主大会时，为方便集体讨论，可以由该幢、单元、楼层的业主以一户一票的方式共同推选，得票过半数且得票最多者为业主代表参加业主大会会议。其职责：

1.讨论业主大会拟讨论的事项；

2.表达本幢、单元、楼层业主的共同意愿；

业主代表应当在参加业主大会会议3日前，就业主大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见；并将业主大会会议凡需投票表决的事项，业主赞同、反对及弃权的表决票经本人签字后，在业主大会会议投票时如实反映。

3.业主代表不能参加业主大会会议，应委托本幢楼其他业主代其参加，行使业主代表权力；如果业主代表和其委托人均缺席业主大会会议，则由业主委员会指定该幢楼业主行使其业主代表权力。

4.积极参加业主代表大会和业主代表活动。

5.及时听取和反映业主、物业使用人的意见和建议，维护业主、物业使用人的正当权益。

（四）业主代表的资格终止：

业主代表有下列情形之一的，其代表资格自行终止：

1.因物业转让、房屋转让、灭失等原因不再是业主的；

2.任职期间被依法追究刑事责任的，受过刑事处分的、依法被限制人身自由的、丧失民事行为能力的；

3.无正当理由连续三次以上缺席业主大会会议的；

4.因疾病或者其他原因丧失工作、丧失履行职责能力的；

5.本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

6.利用职务之便，谋取私利、徇私舞弊，索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财务和利益的；

7.侵害业主利益的；

8.本人及其近亲属在本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的；

9.法律、法规以及管理规约规定的不宜继续担任业主代表的其他情形；

10.业主大会议事规则约定的其他情形。

第十二条 （业主大会会议与会业主及投票权的确定）

（一）与会业主人数确定

1.业主大会会议采用集体讨论形式召开的，与会业主数以实到业主以及采取委托代理方式的业主计算。

2.业主大会会议采用书面征求意见的形式召开的，与会业主数以表决票送达的业主计算。

（二）业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：

1.业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；

2.总人数，按照前项的统计总和计算。

（三）业主身份以及专有部分面积的确定，以房产证、购房合同或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

（四）车位、摊位等特定空间不计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

（五）专有部分占建筑物总面积过半且占总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效；未参加表决以及选择弃权票的业主的其投票权数应遵循“弃权从多”规则，是可以计入已表决的多数票。

（六）在首次业主大会及业委会选举时，对参加人数不足、表决数不足时，予以延期，直至形成有效会议。

第十三条  （业主的代理）

业主可以委托代理人参加业主大会会议，代理人应当持业主书面委托书并根据委托内容进行投票表决，书面委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。

业主委托代理人参加业主大会会议，应符合下列约定：

（一）业主是自然人的，可以书面委托物业管理区域内的其他业主或者亲属参加；业主为无完全民事行为能力人、限制民事行为能力人的，由其法定代理人参加业主大会会议，行使投票权。

（二）业主为法人的，由其法定代表人或书面委托代理人参加业主大会会议。

（三）业主是其他组织的，由其负责人或书面委托代理人参加业主大会会议、或者业主委员会会议。

业主代理不能再委托代理人参加业主大会会议的。

第十四条  （提议再次召开业主大会会议的限制）

业主大会对所提议案已经作出决定的，业主在365日内不得以同一内容再提议召开业主大会会议进行表决。

业主大会做出的决定被所在街道办事处和物业管理行政主管部门认定违法的除外。

第十五条  （物业服务企业或其他管理人的选聘）

业主大会决定通过招投标方式选聘物业服务企业，可授权其执行机构业主委员会或委托招标代理机构办理实施招标活动的相关事宜。

业主大会选聘物业服务企业或其他管理人之前，应当召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。

召开业主大会会议之前，业主委员会应通过业主代表会议、征询意见表等方式听取业主对物业服务和物业服务企业或其他管理人选聘的意见和要求，并结合本物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要等制定具体选聘方案和草拟物业服务合同。选聘方案（选聘方式、具体实施者）和物业服务合同中涉及的物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等主要内容应当在召开业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。 

业主委员会应当按照本规则第十二条的约定，将以上公告内容提交业主大会会议表决，作出业主大会决定，并在物业管理区域显著位置公告。

第十六条  （物业服务合同签订）

业主委员会应当在业主大会依法、依管理规约和本规则约定选聘了物业服务企业或其他管理人之日起30日内，与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，并加盖业主委员会印章。

物业服务合同签订后，业主委员会应当将物业服务合同主要内容（物业服务事项、物业服务质量及费用标准、合同期限、违约责任等）在本物业管理区域内公告，接受业主的监督、查询。

物业服务合同效力不随物业所有权的变化而丧失。

物业服务合同期限届满前3个月，业主委员会应当按照物业服务合同的约定，就是否另行签订物业服务合同等事项提交业主大会决定。

第十七条  (共有部分经营与收益分配) 

（一）利用物业共有部分进行经营的，应当符合法律、法规规定和业主大会决定后，由业主委员会按照业主大会的决定，对共有收益进行管理和与经营单位签订有关协议。依法和依约属于全体业主的共有收益，应统一纳入共有收益独立账户管理。

（二）共有部分的经营，可以采取：

1.委托本物业管理区域的物业服务企业经营，实行包干制；

（三）业主委员会自共有收益所得发生之日起五日内，应如数将所得存入共有收益独立账户。

（四）共有部分经营所得收益按照本物业物业服务合同的有关约定进行使用、分配。共有收益主要用于以下几个方面：

1.维修、更新、改造、增设共用设施设备；

2.业主委员会的工作经费和补贴；

3.补充住宅专项维修资金；

4.业主公益活动的开展；

5.业主大会议事规则约定的其他事项。

共有收益用于以上所列方面时，由业主委员会提出使用计划，经业主大会表决，在共有收益独立账户中支取。业主委员会应当每个季度对共有收益情况进行公示。

第十八条 （维修资金的使用、续筹）

建筑物及其附属设施维修资金的使用、续筹方案由业主大会依法决定。业主应当按照相关规定和本物业管理区域管理规约的约定缴存、使用、续筹本物业管理区域内建筑物及其附属设施维修资金。

第十九条 （业主大会解散） 

因物业管理区域发生变更等原因导致业主大会解散的，在解散前，业主大会、业主委员会应在物业所在地的区物业行政管理部门、街道办事处指导监督下，做好业主共有财产清算工作。

业主大会解散前，业主共有财产清算结束后30日内，业主委员会应按规定向有关部门办理业主大会注销、业主大会和业主委员会印章注销等手续，并将保管的其他档案资料移交当地街道办事处、区物业行政主管部门。

第三章   业主委员会

第二十条  （业主委员会组成与任期）

业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作，接受业主、业主大会监督。

业主委员会设委员11名，

候补委员应按照得票顺序当选，不足设定名额数的，以实际名额为准。

业主委员会自选举产生之日起3日内召开首届会议，在全体委员中选举产生主任、副主任，其中主任1名，副主任 2名，业主委员会每届任期为 5年，委员可以连选连任。

本次业主委员会委员实行差额方式产生，差额比例不得低于20％，候选人最高不超过13人。

首次业主委员会委员候选人采用下列方式产生：

1.筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表进行推荐，推荐人数不得低于20人，根据得票多少，由高到低依次选取产生业主委员会候选人。

2.业主自荐方式。

业主委员会的每名委员具有同等表决权，候补委员可以列席业主委员会会议，不具有表决权。业主委员会委员职务终止或缺员，有候补委员的，由候补委员依次递补。

第二十一条  （业主委员会委员条件）

业主委员会委员应当是本物业管理区域内自然人业主或者法人业主授权的自然人代表，并符合下列条件：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；

（三）具备与物业管理相关的专业知识；

（四）身体健康，具有必要的工作时间；

（五）遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

（六）本人及近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；

（七）按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金

第二十二条  （业主委员会职责）

业主委员会履行以下职责：

（一）执行业主大会的决定和决议；

（二）召集和主持业主大会, 报告物业管理的实施情况，以书面形式召集业主大会会议的，应在物业区域内公示物业管理年度实施报告；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，督促物业服务企业履行物业服务合同，督促业主按时交纳物业服务费；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）协助制定重大维修工程项目年度计划，协调、处理涉及物业管理的共同事务；

（六）监督物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的经营情况；

（七）监督管理规约和议事规则的实施；

（八）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（九）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（十）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；

（十一）听取业主的意见和建议，接受业主、业主大会和有关部门的监督；

（十二）接受居民委员会的监督、指导，配合街道办事处、居民委员会做好物业管理区域的社区建设工作；配合政府行政管理部门共同做好物业管理区域的社会治安、环境卫生等相关工作；

（十三）调整委员职务以及将候补委员递补为委员；

（十四）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。

（十五）组织业主委员会的换届选举工作；

第二十三条  （业主委员会议事规则）

业主委员会会议一般由主任或副主任召集和主持。

业主委员会会议应当有全体委员半数以上出席，作出决定时应当经全体委员半数以上同意。每名委员拥有一票表决权。

业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会的会议。

业主委员会召开会议时，可邀请所在地街道办事处、区物业主管部门及社区居民委员会派员列席会议。

第二十四条  （业主委员会会议记录及公告）

业主委员会会议应当作书面记录，由出席会议的委员签字后存档。

业主委员会的决定应当由同意该决定的委员签字后，以书面形式在物业管理区域显著位置及时公告。

第二十五条  （业主委员会会议的召开）

业主委员会应当每3月召开一次会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在7日内召开业主委员会会议。

第二十六条  （业主委员会的召集和主持）

业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。

业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。

业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

第二十七条  （业主委员会会前准备）

业主委员会应当于会议召开7日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。

业主委员会会议讨论重大事项时，应提前邀请社区居委会物业管理工作人员应当列席会议。

第二十八条  （业主委员会信息发布）

以业主委员会的名义发布信息，必须经业主委员会全体委员1/2以上签字后方可对外公布。

有下列情况之一的，必须经全体委员过2/3以上签字：

（一）关于专项维修资金的使用的建议；

（二）关于调整物业管理服务费并提交业主大会表决的建议；

（三）根据业主大会的表决及有关法规的规定，采取何种方式（招标或协议方式）选聘物业服务企业的建议；

（四）对物业服务企业制订的年度管理服务计划初审并提交业主大会表决的建议；

（五）关于决定召开临时业主大会会议的决议；

（六）关于罢免委员的建议；

（七）向街道办事处、区物业主管部门投诉、申请行政复议、诉讼、仲裁的决议；

第二十九条  （业主委员会档案管理）

业主委员会应当建立业主委员会活动档案，档案一般包括以下内容：

（一）业主大会、业主委员会的会议记录、纪要；

（二）业主委员会、业主大会决议、决定等书面材料；

（三）业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；

（四）各届业主委员会选举产生、备案的材料；

（五）业主及业主代表的名册；

（六）物业管理服务合同；

（七）有关法律、法规和业务往来文件；

（八）业主和使用人的书面意见和建议；

（九）专项维修资金筹集及使用账目；

本物业区域的档案采取以下第一种方式保管：

（一）由业主委员会指定专人保管；

（二）委托所在地居民委员会管理。

业主大会、业主委员会的表决票和会议记录等资料应保留5年以上。

第三十条  （业主委员会委员的资格终止）

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）因物业转让等原因不再是业主的；

（二）任职期间被依法追究刑事责任的；

（三）不遵守管理规约、拒不履行业主义务的；

（四）连续三次以上无故缺席业主委员会会议的；

（五）因疾病或其他原因丧失工作能力的；法律、法规规定的其他情形。

（六）本人以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；

（七）利用职务之便，索取、收受物业服务企业或者相关单位、个人财物和利益的；

（八）侵害业主利益；

（九）本人及其近亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职的；

（十）业主大会议事规则约定的其他情形。

业主委员会委员有下列情形之一的，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行委员职责和业主义务的；

（三）业主委员会三分之一以上委员或者持有20％以上投票权数业主提议撤销其委员资格的；

（四）任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违规装修等侵害他人合法权益的；

（五）存在本物业管理区域业主委员会工作规则约定的禁止行为的；

（六）因其他原因不适合继续享有委员资格的。

因上述情形业主委员会委员出现空缺时应当及时补足，业主委员会委员人数不足总数的二分之一时，应当召开业主大会临时会议，重新选举业主委员会。

第三十一条  （业主委员会换届选举程序）

业主委员会任期届满3个月前，应书面向物业所在地街道办事处提出申请，在街道办事处及社区居委会指导下，由业主代表和居民委员会代表组成换届选举筹备组，由居民委员会代表担任筹备组组长，组织、指导和协调换届选举筹备工作，召开业主大会会议进行换届选举，并做好以下换届选举筹备工作：

（一）起草本届业主委员会工作情况的报告；

（二）调整《业主大会议事规则》、《管理规约》

（三）确定业主会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（四）确认业主身份，确定业主在业主大会会议上的投票权数；

（五）将业主委员会委员候选人的照片、姓名、性别、学历以及物业服务企业或其他管理人出具的交纳物业服务费用的证明和相关主管部门出具的交纳建筑物及其附属设施维修资金的证明等在本物业管理区域内公示；

（六）做好召开业主大会会议的其他准备工作。

业主委员会任期届满未换届改选的，业主可以请求物业所在地社区居委会组织业主推荐产生换届选举筹备组，按照上述规定做好换届选举筹备工作，召开业主大会会议选举新一届业主委员会。

业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会委员应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会的财物移交新一届业主委员会。

第三十二条  （换届选举业主委员会委员候选人的产生）

换届选举筹备组应当根据本物业管理区域规模及业主委员会委员的代表性、广泛性和专有部分的比例，确定业主委员会委员候选人的分布和人数。

业主委员会委员实行差额选举，其差额比例不得低于 20％；业主委员会、委员候选人采用下列 3、4、5 方式产生（可多选）：

1.换届选举筹备组直接听取业主意见，经汇总后提出业主委员会委员候选人名单；

2.换届选举筹备组向业主发放推荐表，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人；

3.换届选举筹备组书面公告业主到指定地点领取推荐表推荐，根据得票多少，产生业主委员会委员候选人。

4.上一届业主委员会提名推荐业主委员会委员候选人；

5.业主自荐方式。

第三十三条  （业主委员会工作经费）

(一)业主委员会日常工作经费和工作补贴由全体业主承担，按以下第      种方式筹集：

1.每户业主每（月/季/季）交纳         元；

2.按利用共用部位、共用设施设备经营所得收益的     %提取；

3.业主自愿捐赠；

4.                 。（可增补）

业主委员会开展工作的经费，不得向物业服务企业或其他管理人摊派。业主委员会工作经费归全体业主共有，由业主委员会使用。

（二）经费的开支包括：

1.业主大会会议和业主委员会会议的费用；

2.必要的日常办公等费用；

3.业主委员会委员及相关工作人员的津贴。

（三）业主委员会工作经费归全体业主共有，由业主委员会负责管理和使用，业主委员会应当制定年度财务预决算方案，报业主大会决定。

（四）经费的使用情况以书面形式每半年在本物业管理区域内公告，并接受业主的质询。

第三十四条  （业主委员会财务管理）

业主大会和业主委员会工作经费由全体业主负担，可以从公共收益资金中支出。经业主大会同意，可以对业主委员会委员发放工作津贴。经费、津贴的标准、筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，经业主大会议事规则或者管理规约明确。每笔支出必须票据明晰，账目清楚。经费收支帐目于每月 5日在物业管理区域内公布一次，接受业主大会、业主的监督。

业主大会聘请           对业主委员会经费开支进行年度审计。10个以上业主联名可以要求查询业主委员会经费开支账目。

第三十五条（档案资料及印章的管理）

业主大会印章、业主委员会印章由业主委员会指定专人保管，保管人应得到全体业主委员会委员的书面委托。其中：使用业主大会印章，应当根据业主大会会议中符合第六条第一款规定的通过率方可使用；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议中符合第二十三条规定的通过率方可使用。

业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。

业主委员会应当自任期届满之日起10日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。

第三十六条  （违法责任）

业主委员会作出的决定违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主、物业服务企业造成损害的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担民事责任。

业主委员会违反法律法规规定，严重侵害业主合法权益或者严重影响公共秩序的，由政府有关部门依法追究相应的法律责任。

业主委员会委员违反法律法规和管理规约的，由区级以上人民政府相关行政主管部门依法处理，并在其物业管理区域内予以通报；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四章  附则

第三十七条  （规则的生效） 

本规则自（首届）业主大会会议表决通过之日（    年    月    日）起生效。

第三十八条  （规则修改与补充） 

业主大会会议表决通过的有关本规则的决定均是本规则的组成部分；本规则的修订经业主大会会议表决通过；本规则未尽事项由业主大会会议补充。

第三十九条  （规则备案） 

制定和修改的业主大会议事规则，按规定报物业所在地街道办事处及区物业行政主管部门备案。

第四十条  （规则保存与执有） 

本规则一式4份，业主委员会保存1份, 物业所在地的区物业行政主管部门、街道办事处、社区居委会各1份。

 

 

大连金普新区（一方天鹅湖一期）第一届业主大会

                           2022 年  7 月 28 日