本应是业主亲密的身边人，却沦落为涉黑案件的被告人——这是东莞11名物业公司涉黑人员的角色错位。

8月26日，东莞中院对李美丽等11名物业人员涉黑案作出二审宣判，裁定驳回上诉，维持原判：首犯李美丽犯组织、领导黑社会性质组织罪，强迫交易罪，寻衅滋事罪，盗窃罪，被判处有期徒刑16年6个月，并处没收个人财产3000万元、罚金21万元；其余10名被告人分别被判处有期徒刑12年3个月至9个月15日，并处罚金。

不愿退场进而诬告陷害不服从的业主、无视改善服务质量的诉求断水断电强收物管费……东莞尚佳物业的运营手段在一些地方不同程度地上演过。专家表示，我国城镇化进程已进入下半场，专项物业管理立法显得迫切。

A、女老总的人生转折：从成功人士到“黑老大”

李美丽出生于1967年12月11日，籍贯新疆，出生在山东。1992年，她从南京的水务系统调到东莞水务局一下属企业，三年后“下海”，先是做售楼员，后进入物业领域。2005年12月，她成立了东莞尚佳物业公司，后改名为广东尚佳物业管理有限公司（以下简称“尚佳物业”）。

以2019年3月14日东莞警方发布《悬赏通告》为界线，李美丽给外界的印象前后判若两人。

在此之前，她集东莞物业管理协会副会长、东莞首届50名“最美物业人”、东莞女企业家商会副会长、东莞十大环保义务监督员、第21届环球夫人大赛东莞赛区总冠军等各种头衔于一身，是典型的成功人士，也是各种人物专访、励志故事的主角，并先后登上一些刊物的封面。

在此之后，她是公安机关悬赏20万元通缉的“涉黑分子”，是落网后坐在法庭上的被告人，也是一宗11人物业涉黑案的首犯。

李美丽在供述中说，自己是尚佳物业公司的法定代表人、实际出资人和经营者，公司成立两三年后，弟弟李凯入股公司并占20%的股份，而她占股80%。

法院查明，尚佳物业成立后先后取得了东莞18个镇街38个小区的物业管理权。为牟取非法经济利益，李美丽以公司的合法外衣为掩护，自2014年开始吸收、招纳一批社会闲杂人员，有组织地实施违法犯罪活动，逐步形成以李美丽为首，以李凯、刘士峰、杨宗岭为骨干成员，以李军等多人为一般参加者的黑社会性质组织。

该组织有明确的组织者、领导者，骨干人员固定，且人数众多，分工明确。2014年以来，李美丽及其组织成员依仗组织势力，通过暴力、威胁、滋扰等手段维持尚佳物业在各个小区的经营，有组织地多次实施违法犯罪活动，共强迫交易4起、盗窃1起、寻衅滋事1起、非法拘禁及殴打他人共2起，致1人轻伤、3人轻微伤。

改装水表、多报水电表度数盗取水电费，私自出租空置房屋非法敛财；通过停水停电、威胁恐吓强行收取物管费；通过故意伤害、诬告陷害、故意毁坏财物等打压维权业主，不愿退场阻碍成立新业委会进而控制小区经营管理权……李美丽等人已走上了犯罪道路。

B、“黑物业”不择手段：不愿退场后诬告陷害业主

毛某某是东莞常平碧湖花园的一位业主。2017年8月19日8点多，毛某某把自己的丰田卡罗拉车停放在一个临时停车场，然后去上班。当天中午1点半左右，保安通知其有警察过来，警察随后在其车头副驾驶的外部车底下发现了一包类似毒品的东西。当天，公安机关还带毛某某去到其碧湖花园的家中，并在其家找到一个快递，里面装着一小袋白色晶体。同年12月7日8时50分，毛某某将车停在公司附近的停车场后就上班去了，当天下午4点多，公司保安告诉毛某某，其车子后面的挡风玻璃被三名男子用棒球棍砸烂。毛某某想起几天前小区物业人员黄新对其的威胁：“不要搞业委会，人家李美丽老板做生意也不容易，我跟你是老乡，到时候打打杀杀的也不好。”

随着司法机关调查的深入，真相浮出：李美丽、李凯等人得知碧湖花园业主毛某某、邹某某等人欲借成立业委会的契机物色新的物业公司，在利诱不成功的情况下，李凯组织刘士峰3人以将毒品放置于在毛某某车前轮挡泥板和向其家里快递毒品的方式对毛某某进行诬告陷害，以此逼迫毛某某退出业委会。刘士峰还伙同他人殴打邹某某致轻微伤。在业委会选举期间，李美丽、李凯组织黄新和一批社会闲杂人员身穿黑衣故意制造冲突，扰乱选举现场，强抢票箱，致使选举不能顺利进行，碧湖小区业主无奈继续接受尚佳物业的物业服务。

这是李美丽等人强迫交易的惯用手法。法院查明，为消除尚佳物业被业主大会解聘的风险，排斥其他物业公司进入，李美丽、李凯一方面对业委会委员进行贿赂拉拢，另一方面针对试图解聘尚佳物业管理的业委会、筹委会成员，安排刘士峰、杨宗岭等人通过威胁恐吓、泼红油、故意毁坏财物、故意伤害、诬告陷害、打击建立业主微信群等方式，使业主委员会和业主大会瘫痪，无法行使解聘物业服务公司的职责，被迫继续接受尚佳物业服务。

除毛某某、邹某某外，还有一些业主惨遭毒手——

南城区现代经典花园业委会主任积极维护业主权利，为警告该业委会主任，2017年6 月13 日8时许，刘士峰带领两人来到现代经典地下停车库出口附近，对正在取车的该业委会主任进行殴打，致使对方左眼角及左肩被打（经鉴定为轻微伤），眼镜被打烂，事后刘士峰等人离开了现场。

2017年，在南城联佳大厦第一届业委会到期之后，周某、李甲、李乙等众多业主为业委会积极换届，李美丽、李凯等人担心失去联佳大厦项目，为阻止业主现场会的正常进行，李美丽指使刘士峰安排打手扰乱会场，李甲被殴打致轻伤二级，周某被殴打致轻微伤。李美丽警告业主李乙不要参与业委会，李乙的小车在筹备业委会期间被一陌生男子喷涂油漆，损失1万多元。众多业主敢怒不敢言，只能忍气吞声接受尚佳物业继续管理。

尚佳物业进驻黄江镇粮丰花园后，于2017年9月左右，在未经小区300多户业主同意的情况下，擅自将小区物管费按每户增加10至15元的幅度收取，涉及小区100多户业主，部分业主极力反对并拒绝缴纳物管费。针对持不同意见的业主，刘士峰等人安排多人以恐吓、威胁、停水、停电的方式对小区业主进行滋扰。因众多业主不断投诉，后在政府部门介入下，尚佳物业恢复按原标准收取物管费。

C、城镇化下半场：专项物管立法显得迫切

“物业涉黑案近年在一些地方有所出现，主要表现在物业公司雇请社会人员进行违法犯罪活动，随着扫黑除恶专项斗争的深入，当前这类涉黑案件已经越来越少。”江苏金阶律师事务所主任高志俊律师接受羊城晚报采访时表示，物业涉黑背后还反映出当前我国在物业管理相关法律法规上有不完善之处。

专家表示，我国城镇化进程已进入下半场，城镇中的居民小区转向以维护保养为主，物业管理的好坏直接关系社会是否稳定，而物业管理立法具有滞后性。因此，物业管理立法需要及时跟上，以规范物业管理活动，妥善解决小区中的问题。

目前，已有不少地方在密集行动：3月1日，《深圳经济特区物业管理条例》修订后实施；5月1日，《重庆市物业管理条例》修订后实施、《北京市物业管理条例》开始实施。此外，陕西、广西、海南等地也在对物业管理条例进行修订。

尽管如此，高志俊告诉记者，目前我国物管行业仍缺乏较为完善的法律法规，这是影响物业管理效果的主因。首先，政府主管部门对物业服务企业监督立法的重视程度不够，比如很多省市在物业服务企业监管方面主要依据住房保障和房屋管理部门下发的文件，整体而言在物业服务企业监管立法方面的法律位阶较低。其次，缺少健全的业主自治制度，很难对物业服务企业的管理权起到有效的约束作用。同时，物权法中也没有明确规定业委会的法律地位，得不到法律层面的保障导致业委会的主体功能很难发挥。最后，缺少健全的住宅专项维修资金监管法律制度，尤其在程序上非常繁琐，在使用监管方面也没有科学的实施细则。

高志俊表示，当前，《物业管理条例》在解决全部物业纠纷问题上显得捉襟见肘，不仅对物业企业发展产生影响，而且业主的合法权益也难以得到全面保障，专项物业管理立法显得迫切。他建议，有关部门尽早出台健全的、行之有效的法律法规，为物业管理工作提供有效法律保障。